Wie is er na de oplevering aansprakelijk voor gebreken?
De oplevering is een belangrijk moment in het bouwproces. Als de aannemer van mening is dat het werk gereed is, geeft hij aan de opdrachtgever aan dat het opgeleverd kan worden en nodigt hij de opdrachtgever uit voor een opname. Als de opdrachtgever het werk goedkeurt, is het werk daarmee opgeleverd. Zowel de wet als de in de bouw veelgebruikte algemene voorwaarden bepalen dat het werk na oplevering voor rekening en risico van de opdrachtgever is. De aannemer is alleen nog aansprakelijk voor zogenaamde verborgen gebreken. Verborgen gebreken zijn, kort gezegd, gebreken die de opdrachtgever bij de opname niet heeft kunnen opmerken. Als de opdrachtgever na oplevering (en een eventuele onderhoudstermijn) een gebrek ontdekt, dient de opdrachtgever te bewijzen dat het gebrek er al voor de oplevering was en dit gebrek bij de oplevering niet zichtbaar was. In het geval er gebreken zijn die wel zichtbaar waren bij de opname maar die de opdrachtgever niet heeft opgemerkt, kan de aannemer niet aansprakelijk worden gesteld.
Als het aan het kabinet ligt, wordt de wetgeving onder meer op dit punt gewijzigd. Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging in de Bouw wijzigt onder meer artikel 7:758 lid 3 BW. In het huidige artikel staat dat de aannemer is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering had moeten ontdekken. In het wetsvoorstel is opgenomen dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Maatgevend voor de vraag of een gebrek bij oplevering is ontdekt is het proces-verbaal van oplevering. Als het gebrek niet op dit proces-verbaal is vermeld, is de aannemer aansprakelijk voor het gebrek ongeacht de vraag of de opdrachtgever het gebrek had kunnen ontdekken. De aannemer is dus niet meer alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken, maar ook voor zichtbare gebreken die bij een oplevering door de opdrachtgever opgemerkt hadden kunnen worden. Dat geldt ook in het geval er sprake is van directievoering of als een deskundige namens de opdrachtgever de opname doet.
Van dit lid kan niet worden afgeweken bij overeenkomst of in algemene voorwaarden. Dat geldt zowel voor contracten met consumenten als met professionele opdrachtgevers. Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, zullen ook de gebruikelijke voorwaarden in de bouw (AVA/ UAV) op dit punt moeten worden aangepast.
De oplevering blijft ook na een eventuele wijziging van de wet een belangrijk moment. Om aansprakelijkheid na oplevering zoveel mogelijk te beperken, zullen aannemers bij de opname pro-actief moeten zijn en eventuele gebreken op het proces-verbaal van oplevering moeten (laten) vermelden. Een en ander zou volgens het kabinet moeten leiden tot een verbetering van de kwaliteit in de bouw.
