Inleiding
Sinds de inwerkingtreding van het huidige Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is het mogelijk dat niet voortdurende erfdienstbaarheden na 20 jaar ontstaan door verjaring. Dat betekent dat er per 1 januari 2012 niet voortdurende erfdienstbaarheden zullen ontstaan door verjaring.
Erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid is een last, waarmede een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard. Stel u kunt vanuit uw achtertuin niet op de openbare weg komen. U zult dan via de tuin van de buren moeten. Dit kan bij erfdienstbaarheid geregeld worden. Ook het recht van winkels om koel- en afzuiginstallaties op het dak van een woontoren te hebben kan geregeld worden middels erfdienstbaarheid.
De erfdienstbaarheid rust op een zaak, het is een zakelijk recht. Dat betekent dat het niet aan een eigenaar gebonden is. Bij verkoop van zowel het heersende of het dienende erf blijft de erfdienstbaarheid van kracht en gaat het automatisch over op de nieuwe eigenaar. Behoudens wettelijke bepalingen of bijzondere bepalingen in de akte van vestiging kan het recht niet worden gewijzigd of opgeheven.
Erfdienstbaarheden ontstaan in de meeste gevallen door het inschrijven van een notariële akte van vestiging.
Verjaring
Erfdienstbaarheden kunnen niet alleen door de hierboven genoemde inschrijving van een notariële akte ontstaan, maar ook door verjaring. Verjaring was tot 1 januari 1992 alleen mogelijk als er sprake was van voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden, zonder dat daartoe een menselijk toedoen noodzakelijk is. Een goed voorbeeld hiervan zijn leidingen die onder andermans erf lopen. Dit kan gezien worden als een voortdurende erfdienstbaarheid, zonder dat er een menselijk toedoen noodzakelijk is om het recht te benutten. Dit in tegenstelling tot het recht van overpad, dat openbaart zich slechts (uitzonderingen daargelaten) als er gebruik van wordt gemaakt, en is derhalve niet voortdurend.
Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, zie ook artikel 5:72 BW. De verjaringstermijn is 20 jaar en goede trouw is geen vereiste. Voor niet voortdurende erfdienstbaarheden kan de termijn op zijn vroegst op 1 januari 2012 voltooid zijn. In bepaalde gevallen gaat daarna een termijn (van wederom 20 jaar) lopen, waarin de eigenaar van het erf ten laste van wie de erfdienstbaarheid is ontstaan, ongedaanmaking kan vorderen.
Vereisten
De vorm van erfdienstbaarheid waar in dit artikel gesproken wordt, is de ‘bevrijdende’ verjaring. Deze moet onderscheiden worden van de ‘verkrijgende’ verjaring, waar de verjaringstermijn 10 jaar is en er goede trouw vereist is.
Indien er geen sprake is van een notariële akte, dan vangt de verjaringstermijn van 10 jaar aan op het moment dat de eigenaar van het heersende erf (de buurman) zijn bezit over het recht van erfdienstbaarheid uitoefent. Dit is bijvoorbeeld op het moment dat de weg over uw perceel wordt aangelegd en in gebruik is genomen. Van bezit is geen sprake als u een afspraak heeft met de buurman, bijvoorbeeld op grond van huur of bruikleen. In dat geval wordt namelijk niet aan het bezitsvereiste voldaan.
Bezit is aannemelijk als de buurman zelf de weg over uw erf aanlegt, onderhoudt, gebruikt en de inrichting van zijn eigen erf er op afstemt. Duurt het bezit ononderbroken voort gedurende minstens 20 jaar, dan ontstaat er een erfdienstbaarheid door verjaring.
Gevolg
Het gevolg van de verjaring is dat de erfdienstbaarheid van rechtswege ontstaat, zonder dat hiervoor een tegenprestatie voor is verschuldigd. Het kan niet meer ongedaan worden gemaakt. De buurman kan zelfs een notariële akte bewerkstelligen waardoor het voor buitenstaanders ook kenbaar wordt.
Bovengenoemde verjaring kan voorkomen worden door een stuitingshandeling. Dat kan op verschillende manieren. Allereerst kunt u uw buurman dagvaarden bij de rechtbank, waarin u vordert dat het onrechtmatige gebruik van uw erf gestaakt wordt. Stuiting kan ook plaatsvinden per aangetekende brief of deurwaardersexploot. U dient dan helder geformuleerd over te brengen dat u zich tegen het gebruik van uw erf door de buurman verzet, en dat de verjaringstermijn wordt gestuit. Vervolgens dient u binnen zes maanden alsnog met een dagvaarding te komen.
Het gevolg van genoemde stuitingshandelingen is dat de 20 jaar termijn opnieuw aanvangt. Het beste is natuurlijk om met uw buurman een persoonlijk opzegbaar gebruiksrecht aan te gaan. De buurman is dan niet meer als bezitter aan te merken, er kan derhalve niets meer verjaren.
Conclusie
Het ontstaan van erfdienstbaarheden door verjaring komt vaker voor dan u wellicht denkt. Het is in elk geval duidelijk dat het voorkomen van verjaring van niet voortdurende erfdienstbaarheden tijdig dient te gebeuren! Wacht er niet te lang mee, want de stuiting moet de buurman tijdig hebben bereikt. Bout Advocaten voorziet u graag van professioneel en passend advies. Daar waar nodig helpen wij u vanzelfsprekend bij het opstellen van een brief of het uitbrengen van een dagvaarding.
