Huurkorting in verband met corona (update)
Van onze hand verschenen in eerdere bijdragen een (groeps)blog over:
Na het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, waarin de Hoge Raad duidelijk heeft gemaakt hoe de huurkorting dient te worden berekend, is de (lagere) rechtspraak aan de gang gegaan met het toepassen van de vastenlastenmethode voor het berekenen van de coronakorting. Wij wezen er eerder op dat het arrest niet tot in detail heeft aangegeven hoe er in de praktijk met de verschillende omstandigheden moet worden omgegaan en dat er dus nog wel gediscussieerd zou worden over de wijze waarop de vastenlastenmethode moet worden toegepast in de praktijk. Dit beeld is terug te zien in de lagere rechtspraak.
In deze bijdrage zullen wij de belangrijkste overwegingen in de hieronder aangehaalde (lagere) rechtspraak over de berekening van de huurkorting op basis van de vastenlastenmethode in kaart brengen. Indien u (nog) niet bekend bent met de vastelastenmethode voor het berekenen van de huurkorting, verwijzen wij u naar onze eerdere bijdrage, waarin wij de vastenlastenmethode nader hebben beschouwd (link). In deze bijdrage sluiten wij aan bij de stappen die in onze eerdere bijdrage zijn onderscheiden.
Beroep op huurkorting waarbij de referentieomzet niet voldoende representatief is[1]
Feiten
De huurder huurt sinds 1 november 2017 van InBev een bedrijfsruimte, waarin de huurder een café-restaurant exploiteert. In februari 2020 heeft de huurder een nachtvergunning verkregen. Vanwege de coronamaatregelen is het bedrijf regelmatig (deels) gesloten geweest.
Voor het berekenen van de huurkorting moet onder andere worden gekeken naar de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet in stap 3). Zowel de huurder als de verhuurder hebben in deze procedure argumenten naar voren gebracht op grond waarvan wel of niet voor die (voor hen gunstigere) maanden gekozen dient te worden als referentieperiode.
De referentieperiode: het meetellen van een toeslag is mogelijk
In deze zaak is de kantonrechter het met de huurder eens dat 2019 niet een juiste weergave is van het omzetpotentieel van het gehuurde in 2020, nu er vanaf februari 2020 een aanzienlijk hogere omzet kon worden behaald vanwege de verstrekte nachtvergunning. Anders dan de huurder stelt, ziet de kantonrechter echter geen aanleiding enkel de (relatief hoge) omzet van deze maanden te vergelijken met de omzet in de overige maanden van 2020 en de omzet in 2021. Dat doet immers geen recht aan het uitgangspunt van het hanteren van vergelijkbare maanden van voor en na de corona pandemie.
De kantonrechter ziet in deze zaak aanleiding de invloed van de nachtopenstelling vanaf februari 2020 mee te laten tellen in de vorm van een berekende toeslag omdat de cijfers over 2019 niet voldoende representatief zijn (vanwege het verkrijgen van een nachtvergunning door de huurder begin 2020). Deze toeslag wordt in een percentage weergegeven en toegevoegd aan de omzetcijfers per maand van 2019. De cijfers die daaruit resulteren, gebruikt de kantonrechter als uitgangspunt voor de omzetvergelijking in stap 3 (de vergelijking van omzet in de coronaperiode & de referentieomzet).
Conclusie
Uit deze uitspraak volgt dat omstandigheden die invloed kunnen hebben op de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand de coronapandemie (de referentieomzet), zoals in dit geval het verlenen van een nachtvergunning, door de rechtbank meegenomen kunnen worden in de vorm van een toeslag, waarna die cijfers gebruikt worden voor de omzetvergelijking in stap 3. Verder is interessant dat de rechtbank de accountantskosten en de managementvergoeding meeneemt als ‘vaste last’ (in stap 1).
Beroep op huurkorting waarbij de huurder geen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) heeft ontvangen[2]
Feiten
Huurder huurt vanaf 1 november 2019 een bedrijfsruimte voor de exploitatie van een hotel met horeca. Na een forse verbouwing doet huurder op 25 april 2020 haar hoteldeuren open.
In deze zaak is de vastelastenmethode niet een-op-een toe te passen, omdat de huurder – nu zij in 2020 haar onderneming is gestart – géén TVL heeft ontvangen en geen omzetcijfers 2019 heeft om de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand de coronapandemie (de referentieomzet) vast te stellen.
Géén TVL; toepassing van een fictief TVL-bedrag?
De huurder kon in deze zaak geen aanspraak maken op TVL omdat zij als startende ondernemer in 2020 geen omzetgegevens over 2019 heeft. De rechtbank overweegt dat uit de bewoording van het arrest van de Hoge Raad volgt dat als er geen TVL is ontvangen, het nadeel bestaat uit de volledige huurprijs, althans met die component moet dan worden gerekend (in stap 2). Volgens de rechtbank valt niet in te zien waarom er in gevallen waarin geen TVL is ontvangen rekening gehouden zou moeten worden met een fictief bedrag aan TVL.
Ontbreken referentieomzet; aansluiting bij prognosecijfers
Het ontbreken van omzetcijfers van 2019 brengt verder mee dat het daadwerkelijke omzetverlies niet kan worden berekend. In het geval de huurder niet kenbaar kan maken wat haar omzet is in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand de coronapandemie, dient de huurder op een andere wijze aannemelijk te maken wat het omzetverlies dan wel is. Dit kan door bijvoorbeeld opgestelde prognosecijfers te overleggen. In dit geval waren de prognosecijfers door de verhuurder gebruikt om destijds de huurprijs te bepalen en door de kredietverstrekker om een lening te verstrekken, zodat deze volgens de rechtbank ook gebruikt kunnen worden om de huurkorting te berekenen.
Conclusie
Het gebruik van de vastelastenmethode om de huurkorting te berekenen is door de rechtbank in deze zaak verfijnd. In gevallen waarin door de huurder geen TVL is ontvangen, bestaat het nadeel uit de volledige huurprijs en dient niet te worden gewerkt met een fictief TVL-bedrag (stap 2).
In het geval waarin de huurder wel aanspraak kon maken op TVL maar dit bijvoorbeeld niet of niet tijdig heeft aangevraagd kan naar onze mening wél met een fictief TVL-bedrag gerekend worden omdat anders de gevolgen van het niet aanvragen van TVL door de huurder worden afgewenteld op de verhuurder.[3]
Knelpunten in de praktijk
In de rechtspraak die tot dusverre is gewezen na het arrest van de Hoge Raad blijken twee knelpunten:
Rechtbank Den Haag 29 maart 2022
De door huurder opgevoerde vaste lasten zijn niet controleerbaar door deze enkel te baseren op de jaarrekening 2019. Ook ontbreekt een accountantsverklaring. Dit leidt tot de conclusie dat de huurder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welk bedrag zij recht heeft als maandelijks huurkorting. De vordering tot huurprijsvermindering is onvoldoende onderbouwd en wordt afgewezen.
Rechtbank Noord-Holland 2 juni 2022
De berekening met welk bedrag de huurprijs moet worden verminderd is door de huurder niet onderbouwd met bewijsstukken. In de berekening is verder geen onderscheid gemaakt tussen de huur van de winkel- en de woonruimte[6] en gebaseerd op cijfers uit 2021, terwijl de huurovereenkomst eind 2020 is geëindigd. De vordering tot huurprijsvermindering is onvoldoende onderbouwd en wordt afgewezen.
Rechtbank Rotterdam 14 januari 2022
De huurders huren een tweetal bedrijfsruimtes, waarin de huurders een restaurant exploiteren. De verhuurder meent dat er een correctie op de uitkomst van de huurkorting dient te worden toegepast, nu door de huurders niet schadebeperkend zou zijn gehandeld door na te laten een afhaal- en/of bezorgservice op te zetten. De rechtbank overweegt – samenvattend gezegd – dat de huurders niet, althans onvoldoende schadebeperkend hebben gehandeld nu vaststaat dat de huurders de onder de gegeven omstandigheden voor de hand liggende keuze om een afhaal- of bezorgservice op te zetten, niet hebben gemaakt en hiervoor geen aannemelijke verklaring hebben gegeven.
[1] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 30 maart 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2937.
[2] Rechtbank Rotterdam 6 mei 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:3946.
[3] Zie ook Rechtbank Amsterdam 8 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:1371, r.o. 5.8.
[4] Rechtbank Gelderland 25 februari 2022 ECLI:NLRBGEL:2022:977. Rechtbank Den Haag 29 maart 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:6613 en Rechtbank Noord-Holland 2 juni 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4531.
[5] Rechtbank Rotterdam 14 januari 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:451.
[6] Zie anders: Rechtbank Zeeland-West-Brabant 13 juli 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3821, waarin door de rechtbank ‘schattenderwijs’ is vastgesteld dat de huurprijs voor 75% ziet op de bedrijfsruimte.
