In het begin van de coronacrisis werd mij de vraag gesteld of een bedrijf de huur niet hoefde te betalen zo lang het bedrijf (de winkel, het café, het restaurant) gesloten was als gevolg van de coronamaatregelen. Mijn antwoord was toen dat dat niet zo vanzelfsprekend was. Huurders die hun verhuurder lieten weten dat het gezien de coronacrisis logisch was dat zij een tijdje geen huur zouden betalen, liepen een risico dat de huurovereenkomst vanwege een achterstand ontbonden zou worden. Het advies van mij was toen om in overleg te treden met de verhuurder hoe om te gaan met deze situatie en zo te voorkomen dat hierover geprocedeerd zou moeten worden. Hoe een rechter zou oordelen over de vraag of de verplichting tot het betalen van huur al dan niet blijft bestaan in een coronacrisis was toen onzeker. Een crisis van deze omvang was er immers nog niet geweest; jurisprudentie bestond nog niet.
In de afgelopen maanden zijn er meerdere kort gedingen gevoerd over de vraag of een huurder gehouden kon worden aan zijn betalingsverplichting. Voorzieningenrechters beslisten in veel gevallen dat de sluiting als gevolg van overheidsmaatregelen een gebrek oplevert en ook dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Vanwege het karakter van een kort geding procedure was het voor de voorzieningenrechter niet mogelijk hier definitieve gevolgen aan te verbinden. In kort geding kan slechts een voorlopige voorziening worden getroffen. Een (voorlopige) huurprijsvermindering werd in sommige gevallen toegewezen. In andere gevallen was dat niet mogelijk, omdat er onvoldoende beeld was van de omvang van het omzetverlies van de huurder, wat wel van belang werd geacht voor het bepalen van de hoogte van de huurprijsvermindering.
Op 21 januari 2021 heeft een kantonrechter van de rechtbank Den Haag het eerste vonnis gewezen in een bodemprocedure waarin de vraag aan de orde is gekomen of een huurder vanwege de coronacrisis zijn verplichting tot het betalen van huur niet hoeft na te komen.
De huurders, exploitanten van een restaurant/ café, hadden de verhuurder om een huurkorting dan wel uitstel van het betalen van de huur gevraagd. Hun bedrijf was van overheidswege gesloten vanwege de coronacrisis. De verhuurder, een belegger in vastgoed, ging niet akkoord met een korting dan wel een uitstel. De verhuurder vorderde vervolgens in de bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege een huurachterstand. Ook werd betaling van de huurachterstand gevorderd, alsmede een boete voor het niet tijdig betalen van de huur. De huurders hebben in een tegenvordering de kantonrechter verzocht te bepalen dat zij worden vrijgesteld van hun verplichting om huur te betalen dan wel de huurprijs te verminderen.
De kantonrechter oordeelde dat de huurachterstand (twee maanden) de gevorderde ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigde. Deze vorderingen van de verhuurder zijn afgewezen. Verder oordeelde de kantonrechter dat er sprake was van een gebrek. De huurders hoefden niet te verwachten dat de mogelijkheid om het gehuurde in volle omvang te exploiteren zou worden belemmerd door een crisis van deze omvang.
Ook wordt er door de kantonrechter geoordeeld dat de coronacrisis, gelet op de omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, een onvoorziene omstandigheid is. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn, aldus de kantonrechter. De coronacrisis en de maatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook onaanvaardbaar te achten dat de verhuurder volledige betaling van de huur vordert.
Het is dan volgens de kantonrechter de vraag hoe dit in balans kan worden gebracht. Enerzijds weegt mee dat de verhuurder het gehuurde weliswaar feitelijk beschikbaar kan stellen aan de huurders, maar dat deze beschikbaarstelling voor hen iedere zin heeft verloren omdat het gehuurde niet geëxploiteerd kan worden. Anderzijds is het onder de gegeven omstandigheden evenmin redelijk om de betalingsverplichting van de huurders te matigen tot nihil vanwege deze omstandigheden. Aan beide partijen kan geen verwijt worden gemaakt en het ligt in beginsel dan ook voor de hand om het financiële nadeel tussen partijen te verdelen.
Vervolgens wordt op basis van alle omstandigheden van het geval (van zowel de zijde van de verhuurder als de huurders) geoordeeld dat de huurprijs over de periode dat huurders de exploitatie geheel hebben moeten staken met 50% wordt verminderd. Dat betekent dat de huurders over de eerste sluiting van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en over de periode vanaf 15 oktober 2020 tot heden de helft van de huur niet hoeven te betalen. Over de periode dat het bedrijf wel open was, maar er beperkingen golden vanwege de coronamaatregelen wordt de huurprijs verminderd met 25%. De omvang van het omzetverlies, dat door de huurder moest worden gesteld en onderbouwd, speelde daarin een belangrijke rol.
De kantonrechter oordeelt tenslotte nog dat de door de verhuurder gevorderde boete gelet op de achtergrond van het ontstaan van de huurachterstand wordt gematigd tot nihil.
Afgelopen vrijdag werd dit vonnis van de Rechtbank Den Haag in de media ‘baanbrekend’ genoemd. Zo zou ik het vonnis niet willen noemen. Het is het eerste vonnis in een bodemprocedure en het geeft zeker handvaten voor partijen om hun juridische positie te bepalen. Of de lijn van deze kantonrechter, welke lijn ook al was ingezet in de kort geding procedures, ook bij andere rechtbanken en hoven gevolgd zal worden, zal nog moeten blijken. In ieder geval geldt dat in elke zaak opnieuw alle omstandigheden van het geval mee zullen wegen bij de vraag of ook in die zaak de huurprijs verminderd wordt. Niet alleen de belangen van de huurder, maar ook die van de verhuurder worden meegewogen.
Mijn advies aan partijen blijft dan ook: probeer in goed overleg tot afspraken te komen. Uiteraard staan wij u (verhuurder of huurder) daarin graag bij, ook in een procedure als dat niet anders kan.
