Blog

Gevolgen voor verhuurders van de meldingsplicht huurachterstand bij de gemeente

22/03/2023 - Bouw

Gevolgen voor verhuurders van de meldingsplicht huurachterstand bij de gemeente

Sinds 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: Bgs) in werking getreden. Het afgelopen jaar was (het niet-naleven van) dit besluit door de verhuurder in meerdere ontbindings- en ontruimingszaken van doorslaggevend belang voor het eindoordeel van de rechter. Wat moet u als verhuurder weten over de gevolgen van dit besluit?

Gegevensverstrekking huurachterstand

Het Bgs bepaalt in artikel 2 dat een verhuurder van een woning bij een huurachterstand de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand dient te verstrekken aan de gemeente voor schuldhulpverlening. Deze meldingsplicht geldt zowel voor woningcorporaties als particuliere verhuurders.

Voordat een verhuurder overgaat tot melding, dient hij

  1. zich in te spannen om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
  2. de huurder te wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
  3. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering te sturen over de betalingsachterstand; en
  4. bij die schriftelijke herinnering aan te bieden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken, terwijl de huurder daar niet afwijzend op reageert.

Een en ander kan aan de huurder kenbaar worden gemaakt via een informatiebrief.

Sanctie bij niet-naleven?

In het Bgs is geen sanctie opgenomen op het niet-melden. Het starten van een procedure is dus ook dan ‘gewoon’ mogelijk. Het kan echter wel verstrekkende gevolgen hebben voor de uitkomst van die procedure. Wanneer de rechter eenmaal vaststelt dat er sprake is van een tekortkoming (bijv. een huurachterstand van minimaal drie maanden), volgt nog de toets van de “tenzij-regel”. De rechter moet oordelen of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Het niet-naleven van artikel 2 Bgs kan leiden tot afwijzing van de ontbinding of ontruiming. Dit is echter niet per definitie zo.

Wanneer geen gevolgen?

Doorslaggevend lijkt te zijn de vraag of de melding bij de gemeente het oplopen van de huurachterstand had kunnen voorkomen en/of de melding had kunnen leiden tot een haalbare en redelijke betalingsregeling. Staat vast dat de huurder op geen enkele manier kan betalen, dan staat het niet naleven van artikel 2 Bgs volgens o.a. de Voorzieningenrechter in Limburg 12-08-2022 en de kantonrechter Zeeland-West-Brabant 28-12-2022 niet in de weg aan ontbinding van de overeenkomst. Hetzelfde geldt wanneer een huurder aangeeft geen hulp te willen (zie kantonrechter Rotterdam 4-11-2022) of aangeeft dat de gegevens niet met de gemeente gedeeld mogen worden. Ook als blijkt dat er (ondanks het ontbreken van de melding) wel een hulptraject is gestart, maar dit gestrand is, hoeft het ontbreken van de melding door verhuurder niet aan ontbinding in de weg te staan (zie kantonrechter Rotterdam 13-01-2023). Tot slot oordeelde de kantonrechter Rotterdam 03-03-2023 ook dat als duidelijk is dat de huurachterstand niet is ontstaan door schuldenproblematiek, maar dat er bewust gestopt is met het betalen van huur, het achterwege blijven van de melding geen consequenties heeft voor verhuurder wat betreft de ontbinding.

Wanneer wel gevolgen?

Er zijn inmiddels ook vele uitspraken van (kanton)rechters die ontbindingen of ontruimingen afwijzen vanwege het niet-naleven van artikel 2 Bgs. Zie o.a. de Voorzieningenrechter in Amsterdam 07-07-2022, de Voorzieningenrechter in Limburg 04-04-2022, de kantonrechter Rotterdam 27-05-2022 , de kantonrechter Rotterdam 10-06-2022, de kantonrechter Rotterdam 08-07-2022 en  kantonrechter Zeeland-West-Brabant 12-12-2022.

Daaruit kun je onder meer afleiden dat wanneer bijvoorbeeld na dagvaarding beschermingsbewind is opgestart en de lopende huur wordt nagekomen, ontbinding niet gerechtvaardigd is. Gedachte is dat als de melding bij de gemeente in die gevallen wel had plaatsgevonden, er voorafgaand aan de procedure al schuldhulpverlening was gestart en de huurachterstand niet zo was opgelopen.

Afkoelingsperiode

De gemeente kan na een melding van huurachterstand de rechtbank verzoeken om een afkoelingsperiode voor maximaal zes maanden. In die periode zijn schuldeisers (en dus ook de verhuurder) niet bevoegd zich te verhalen op goederen van de huurder of incassomaatregelen te treffen. Er kan dan ook geen procedure worden gestart. Uiteraard dient de huurder gedurende de afkoelingsperiode wel de verplichtingen van de schuldhulpverlening na te komen.

Heeft u vragen over de informatie die u bij een huurachterstand aan uw huurder moet verstrekken? Neem dan vrijblijvend contact op met Kelly Löwik-Felt of een van haar collega’s huurrecht Anita Winter of Reinout van Elst.

Contact

  • 050 314 0 840
  • [email]

Blog