De situatie
Bewoners van een appartementencomplex maken zich al geruime tijd zorgen over het toenemende aantal studenten dat in het complex woont. Hun zorgen betreffen geluidsoverlast en de vele fietsen waarop de van het complex deel uitmakende fietsenberging niet is berekend. Geregeld komt het voor dat een bewoner eerst een fiets moet verwijderen voordat hij zich de toegang tot zijn eigen woning kan verschaffen. Voorts vrezen de bewoners dat de studentenpopulatie een negatief effect heeft op de waarde van hun appartementen, nu van “de rustige woonomgeving” die aanvankelijk nog door makelaars in de advertenties werd genoemd, onmogelijk meer gesproken kan worden.
Vereniging van Eigenaren
Op de jaarlijkse vergadering van de Vereniging van Eigenaren (VvE) komt dit aan de orde. Enkele bewoners geven aan dat het “met die studenten maar eens afgelopen moet zijn”. Zij stellen voor dat een nieuwe vergadering van de VvE wordt belegd met als voornaamste agendapunt “verbod kamerverhuur”. Dit voorstel valt echter niet bij alle bewoners in goede aarde. Verscheidene bewoners geven aan dat zij inmiddels min of meer afhankelijk zijn van de huurinkomsten (voor een gemiddelde kamer betaalt een student al gauw een huurbedrag van
€ 400,– per maand). Ook wijzen andere bewoners er op dat al jaren geleden kamerverhuur is toegestaan en dat dit zelfs in het huishoudelijk reglement is vastgelegd. Wanneer de voorzitter van het bestuur van de VvE de vergadering vervolgens kort schorst en de secretaris de stukken nog eens doorneemt blijkt dit inderdaad het geval te zijn: al acht jaar geleden is in het huishoudelijk reglement vastgelegd dat kamerverhuur is geoorloofd. Dat de verhuur van kamers daarna zo’n vlucht heeft genomen kon niemand voorzien en was destijds ook niet de bedoeling. Maar “gedane zaken nemen geen keer” en waar veel bewoners een kamer verhuren en de huurpenningen erg aantrekkelijk vinden, lijken de bewoners die wel tegen kamerverhuur ageren het nakijken te hebben.
Splitsingsreglement
Maar nemen gedane zaken geen keer? Kunnen de bewoners echt niets meer doen? Moeten zij echt accepteren dat er veel kamers aan studenten worden verhuurd? Moeten zij dit met lede ogen blijven aanzien?
Een regeling waarbij het wordt toegestaan een kamer aan een derde (student) te verhuren is dermate ingrijpend dat deze in het splitsingsreglement moet worden vastgelegd. Dit is vaste rechtspraak en inmiddels een aantal malen door de Hoge Raad bevestigd. Nog beter is het – zo oordeelde recentelijk de rechtbank Noord-Nederland – om in het splitsingsreglement expliciet op te nemen dat kamerverhuur niet is toegestaan. Misverstanden (‘kamerverhuur mag want er staat niet dat het niet is toegestaan’ versus ‘er staat niet dat kamerverhuur is toegestaan dus het mag niet’) worden dan voorkomen.
De achterliggende gedachte is dat het voor kopers van appartementen “zichtbaar” moet zijn of kamerverhuur is toegestaan. Het betreft immers een element dat mede bepalend is voor de hoogte van de koopprijs. En deze “zichtbaarheid” moet daarom blijken uit het splitsingsreglement dat door de notaris is opgesteld en door potentiële kopers kan worden geraadpleegd. Het huishoudelijk reglement is hiervoor niet toereikend. Zelfs niet als dit huishoudelijk reglement in het Kadaster is ingeschreven.
Het splitsingsreglement is derhalve leidend. Anders gezegd: ingrijpende veranderingen (zoals de mogelijkheid tot kamerverhuur) zijn voorbehouden aan het splitsingsreglement. Veranderingen aangaande het feitelijk gebruik kunnen in het huishoudelijk reglement worden opgenomen maar de vraag of kamerverhuur is toegestaan kan slechts op grond van het splitsingsreglement worden beantwoord.
Resumerend
De in de geschetste casus genoemde bewoners die geen kamerverhuur wensen te aanvaarden, kunnen zich op het splitsingsreglement beroepen wanneer het reglement ondubbelzinnig vermeldt dat verhuur van kamers niet is toegestaan. Ook al wordt tijdens vergaderingen (van de VvE) anders besloten en zelfs al worden er in het huishoudelijk reglement afwijkende bepalingen opgenomen: uitsluitend het splitsingsreglement is in deze van belang.
Mocht de gewenste situatie derhalve niet met het splitsingsreglement in overeenstemming zijn, dan zal ofwel de feitelijke situatie (er is sprake van verhuur) ofwel het splitsingsreglement gewijzigd moeten worden. Aan het wijzigen van het splitsingsreglement worden evenwel hoge eisen gesteld. Voor het wijzigen van de feitelijke situatie (het ongedaan maken van de verhuur) is niet zelden de inmenging van de rechter noodzakelijk.
Govert Tiddens
