Blog

Huurprijsvermindering bij omzetdaling door overheidsmaatregelen? “Ja”, zegt de Hoge Raad!

24/12/2021

Bent u winkelier of uitbater van een horecagelegenheid en is uw omzet gedaald door overheidsmaatregelen in verband met COVID-19? Dan heeft u, nu ook volgens de Hoge Raad, recht op huurprijsvermindering door tussenkomst van een rechter. Er waren vier prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad, waarvan er twee bevestigend zijn beantwoord. De verplichte sluiting door overheidsmaatregelen is te kwalificeren als onvoorziene omstandigheid, maar niet als gebrek.

Onvoorziene omstandigheden

Allereerst of er sprake zou zijn van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Aldus de Hoge Raad: “De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.”

De overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie zijn dus aan te merken als onvoorziene omstandigheden.

Berekening huurprijsvermindering

Als tweede behandelde de Hoge Raad de vraag hoe de huurprijsvermindering berekend zou moeten worden. De Hoge Raad doet dit volgens de zogenoemde ‘vastelastenmethode’ (r.o. 3.3.4):

“De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

  1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
  2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
  3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
  4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

  1. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
  2. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
  3. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
  4. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.”

Sluiting van bedrijfsruimte een gebrek?

Ten slotte beantwoordt de Hoge Raad de vraag of er bij een door de overheid opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimte (middelstandsbedrijfsruimte of detailhandelbedrijfsruimte) sprake van een gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW ontkennend.

Zie hierover rechtsoverweging 3.5.3, tweede alinea: “Uit de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW volgt niet dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart. Tegen deze achtergrond moet worden geoordeeld dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.”

Bij de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten is dus geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De huurder kan echter nog steeds aanspraak maken op huurkorting, maar de huurder dient hiervoor zijn stellingen te baseren op de hiervoor genoemde onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.

De vraag over de berekening van een huurprijsvermindering gebaseerd op de aanwezigheid van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, behoefde vanwege de voorgaande ontkenning geen beantwoording.

Huurder met een webshop

Of huurders van 290-bedrijfsruimten met óók een webshop tevens recht hebben op dezelfde huurkorting heeft de Hoge Raad zich helaas niet expliciet uitgelaten. Op dit vraagstuk zijn het afgelopen jaar op 9 juli 2021 en 16 juli 2021 verschillende antwoorden gegeven door de Rechtbank Rotterdam. Mijns inziens dient dit beantwoord te worden aan de hand van de door de Hoge Raad genoemde uit artikel 6:258 lid 1 BW voortvloeiende redelijkheid en billijkheid. Het is aan de huurder danwel verhuurder om aan te tonen dat in zijn of haar specifieke geval inkomsten uit een webshop redelijkerwijs meegenomen dienen te worden in de berekening van de huurprijsvermindering.

Samenvattend

Kortom, volgens de Hoge Raad hebben huurders van bedrijfsruimtes recht op huurprijsvermindering bij overheidsmaatregelen in verband met COVID-19, aangezien hier sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. In hoeverre er een korting dient te worden gegeven op de huurprijs, dient te worden berekend aan de hand van de ‘vastelastenmethode’.

Heeft u vragen over huurprijsvermindering? De specialisten van Bout Advocaten helpen u graag verder.

Mr. N.M. (Niek) Bakker

Contact

  • 050 314 0 840
  • [email]

Blog