Toetsing aanvangshuurprijs en punten voor de WOZ-waarde: minimum WOZ-waarde niet geschikt
Met regelmaat sta ik verhuurders van woonruimte bij wanneer er een geschil bestaat met hun huurders. Vaak gaat dit over de hoogte van de huurprijs, meer in het bijzonder de aanvangshuurprijs. Dit betreft de (kale) huurprijs die gold op het moment dat de huurovereenkomst gesloten werd. Een huurder van woonruimte kan namelijk tot uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Wanneer sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, kan dit zelfs tot zes maanden na afloop van die overeenkomst.[1] Zowel huurders van sociale huurwoningen als van geliberaliseerde huurwoningen (vrije sector) kunnen dit verzoek indienen.
Eén van de onderdelen die de huurcommissie waardeert, betreft de WOZ-waarde. In een recent arrest van 22 april 2022 heeft de Hoge Raad uiteengezet hoe omgegaan moet worden met de situatie dat de WOZ-waarde van de gehuurde woning niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Dit kan het geval zijn wanneer een pand met kamerverhuur gerenoveerd wordt naar appartementen. De uitspraak pakt positief uit voor verhuurders: de Hoge Raad oordeelt dat de door de huurcommissie veelal gebruikte minimum WOZ-waarde in dergelijke gevallen niet geschikt is. Waarom dit voordelig is voor verhuurders, bespreek ik in deze blog.
Beoordeling van de aanvangshuurprijs: het systeem
De huurcommissie stelt aan de hand van het Besluit huurprijzen woonruimte vast hoeveel punten aan een woonruimte kunnen worden toegekend. Aan het puntenaantal wordt een maximale redelijke huurprijs gekoppeld.[2]
Daarna is het simpel: is de tussen verhuurder en huurder overeengekomen huurprijs (de aanvangshuurprijs) hoger dan de door de huurcommissie vastgestelde maximale redelijke huurprijs? Dan verlaagt de huurcommissie met terugwerkende kracht de huurprijs tot het bedrag dat is vastgesteld als maximale huurprijs. Is de aanvangshuurprijs lager dan de door de huurcommissie vastgestelde maximale huurprijs? Dat stelt de huurcommissie vast dat de aanvangshuurprijs redelijk is.
Op het voorgaande is één uitzondering. Is er sprake van verhuur van zelfstandige woonruimte en ligt de door de huurcommissie vastgestelde maximale redelijke huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (in 2022: € 763,47)? Dan stelt de huurcommissie altijd vast dat sprake is van een redelijke huurprijs.[3] Er vindt dan geen verlaging plaats, ook niet als de vastgestelde maximale huurprijs lager is dan de overeengekomen aanvangshuurprijs.
Punten voor de WOZ-waarde
Sinds 2015 is de WOZ-waarde van de woning één van de onderdelen die de huurcommissie meeneemt in het vaststellen van het puntenaantal. Relevant is de laatstelijk WOZ-waarde die op grond van de Wet Waardering onroerende zaken is vastgesteld. Het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt dat de huurcommissie altijd dient uit te gaan van een minimumwaarde (per 1 juli 2021: € 55.888). Indien er geen aparte gemeentelijke WOZ-beschikking is afgegeven, dan berekent de huurcommissie de WOZ-punten op basis van deze minimumwaarde.
WOZ-waarde niet bekend of niet representatief
Niet in alle gevallen is het voor een verhuurder mogelijk om een (representatieve) WOZ-beschikking te krijgen voor de verhuurde woonruimte. Bijvoorbeeld wanneer een pand eerder werd gebruikt voor kamerverhuur en getransformeerd is naar appartementen. Soms wordt door de gemeente dan uitsluitend een WOZ-waarde afgegeven voor de oude situatie (het gehele pand) en niet voor de individuele woonruimtes. In zulke gevallen oordeelde de huurcommissie dat de bekende afgegeven WOZ-waarde niet representatief was. Het gevolg daarvan was dat slechts de minimumwaarde werd toegepast, terwijl de daadwerkelijke WOZ-waarde al gauw twee keer zo hoog kon zijn. De consequentie daarvan: een (veel) lager aantal WOZ-punten en dus ook een (veel) lagere maximale redelijke huurprijs. Hierdoor zijn veel aanvangshuurprijzen aanzienlijk verlaagd met terugbetaling van een groot deel van de huurprijs tot gevolg.
Wanneer huurder of verhuurder het niet eens is met de beslissing van de huurcommissie, bestaat de mogelijkheid om de kantonrechter te vragen hierover een uitspraak te doen. Ook de kantonrechters hebben zich gebogen over verschillende casusposities waarbij een representatieve WOZ-waarde voor de gehuurde woning ontbrak. De vraag was telkens of het redelijk was dat de huurcommissie die minimumwaarde hanteerde voor de WOZ-punten of dat gebruik gemaakt moest worden van de mogelijkheid die het Besluit huurprijzen woonruimte biedt om van die minimumwaarde af te wijken. De uitspraken van de kantonrechter waren wisselend. De kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland heeft op 28 juli 2021 de Hoge Raad door middel van prejudiciële vragen verzocht om over deze kwestie een oordeel te geven.
Hoge Raad: minimum WOZ-waarde is niet geschikt
De Hoge Raad oordeelt dat in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In zo’n geval dient gebruik gemaakt te worden van de afwijkingsmogelijkheid die het Besluit huurprijzen woonruimte biedt om op andere wijze de relevante waarde van de verhuurde woning te bepalen.
Van belang is dat de relevante waarde van de woning op objectieve en transparante wijze wordt vastgesteld. De Hoge Raad noemt de volgende mogelijkheden:
Wat als verhuurder om een WOZ-beschikking had kunnen vragen?
Aan de orde kwam ook de vraag of het nog uitmaakt dat verhuurder in sommige gevallen actie had kunnen ondernemen om te zorgen dat er wel voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst een representatieve WOZ-waarde bekend is. De Hoge Raad is hierover duidelijk: dit maakt niet uit. Het gaat erom dat de relevante waarde van het gehuurde wordt vastgesteld. De redelijkheid van de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs staat los van de handhaving van publiekrechtelijke voorschriften ten aanzien van de belastingheffing en het bouwen en splitsen van woningen.
Positieve uitkomst voor verhuurders
Het arrest van de Hoge Raad valt dus zeer positief uit voor verhuurders. De waardering van de WOZ-waarde kan hét verschil maken voor de vraag of een woning onder het sociale huurstelsel valt of in de geliberaliseerde sector.
Dat heeft vergaande gevolgen voor de huurprijsbescherming. Hiervoor bleek al dat als de huurcommissie vaststelt dat de maximale redelijke huurprijs van woonruimte bóven de huurliberalisatiegrens ligt, de huurcommissie uitspreekt dat de tussen huurder en verhuurder overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. Oók als de door de huurcommissie vastgestelde maximale huurprijs lager is. Dit kan verhuurder duizenden euro’s schelen.
Heeft u onlangs een beslissing van de huurcommissie ontvangen waarbij uitgegaan is van de minimum WOZ-waarde? Neem dan vrijblijvend contact op met Kelly Löwik-Felt om te bespreken of het zinvol is om uw zaak voor te leggen aan de kantonrechter. U heeft daarvoor acht weken de tijd nadat de uitspraak door de huurcommissie aan u is toegezonden.
[1] Bedoeld wordt hier een huurovereenkomst voor woonruimte die voor de eerste maal wordt aangegaan voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin BW.
[2] De maximale huurprijsgrenzen behorende bij het puntenaantal worden jaarlijks vastgesteld in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.
[3] Zie artikel 11, lid 4, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
