Waardering energielabel bij toetsing van de aanvangshuurprijs: ook latere energielabels kunnen meewegen
Regelmatig sta ik verhuurders van woonruimte bij als er een geschil ontstaat met hun huurders. Veel geschillen gaan over de hoogte van de huurprijs, meer in het bijzonder de aanvangshuurprijs. Dit betreft de (kale) huurprijs die gold op het moment dat de huurovereenkomst gesloten werd. Als hoofdregel geldt dat een huurder tot uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurcommissie kan verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Dit kan leiden tot een huurprijsverlaging met terugwerkende kracht.
Eerder schreef ik al een blog over de vraag hoe bij de aanvangshuurprijs de punten voor de WOZ-waarde moeten worden gewaardeerd. Specifiek voor het geval dat de WOZ-waarde van de gehuurde woning niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Hierover waren prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad en de uitkomst pakte positief uit voor verhuurders: de Hoge Raad oordeelde dat de door de huurcommissie veelal gebruikte minimum WOZ-waarde in een dergelijke situatie niet geschikt is. Hier kunt u mijn blog lezen.
Een ander belangrijk onderdeel in het woningwaarderingssysteem, betreft het energielabel van de gehuurde woonruimte: hoe energiezuiniger de woning, hoe hoger de puntenwaardering op dit onderdeel.
Artikel 2.1 lid 3 Besluit energieprestatie gebouwen verplicht dat bij verhuur van een gebouw of gebouwunit het energieprestatiecertificaat of een kopie daarvan aan de toekomstige huurder wordt getoond en overhandigd. Wanneer dit niet het geval is, kan er een bestuurlijke boete opgelegd worden van (momenteel) maximaal € 22.500,- (artikel 120b Woningwet).
Ondanks deze wettelijke verplichting, komt het regelmatig voor dat een energielabel geheel ontbreekt of nog (nét) niet geregistreerd was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
In dat geval werd het puntenaantal van de energieprestatie bepaald aan de hand van het bouwjaar van de woning. Ook als er na datum aanvang van de huurovereenkomst wel een energielabel beschikbaar was. Dit leidde tot scheve waarderingen wanneer een woonruimte gerenoveerd was en energiezuinig was gemaakt, maar een oorspronkelijk bouwjaar had van (bijv.) 1970. De energieprestatie werd volgens de bouwjaarklasse dan met 0 punten gewaardeerd. Dit had een behoorlijke verlaging van huurprijzen tot gevolg, terwijl het energielabel vaak niet opzettelijk ontbrak en de huurder wel het woongenot had van een energiezuinig woning.
Ook deze kwestie heeft geleid tot prejudiciële vragen. Bij arrest van 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord. Opnieuw pakken de antwoorden positief uit voor verhuurders: de Hoge Raad beslist dat ook een energielabel dat na de ingangsdatum van de huurovereenkomst is vastgesteld, geregistreerd of afgegeven, nog mag worden betrokken bij de toetsing van de aanvangshuurprijs van artikel 7:249 BW, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. In deze blog bespreek ik hoe u als verhuurder ervoor zorgt dat de juiste punten m.b.t. het energielabel worden toegekend bij de waardering van de door u verhuurde woonruimte.
Punten voor de energieprestatie
Een van de onderdelen die de huurcommissie dient te waarderen, betreft de energieprestatie. Voor de bepaling van de energieprestatie van een woning zijn in de loop van de tijd verschillende methodes gebruikt, en het woningwaarderingsstelsel is daaraan steeds aangepast. Hiervoor zijn wisselende termen gebruikt, zoals energieprestatiecertificaat, energie-index of energielabel. Gemakshalve wordt hierna telkens over energielabel gesproken.
Hoeveel punten voor welk energielabel kunnen worden toegekend, volgt uit het Besluit huurprijzen woonruimte, Bijlage 1, onderdeel 4. Energieprestatie. Er wordt niet alleen onderscheid gemaakt naar energielabel, maar ook naar de oppervlakte van de gehuurde woonruimte. Er zijn drie categorieën: kleiner dan 25m2, tussen de 25m2 en 40m2 en tot slot groter dan 40m2. Ook wordt onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen en meergezins/duplexwoningen.
Een meergezinswoning met een oppervlakte tussen de 25m2 en 40m2 met het hoogste energielabel A++ momenteel gewaardeerd met 44 punten. Tot label C neemt dit telkens in stapjes van 4 punten af tot 28 punten. Daarna gaat het hard: label D levert nog 15 punten op, label E 11 punten en label F slechts 1 punt. Label G levert geen punten op.
Ontbrak een energielabel van een woning uit 1970, dan leverde dat volgens de bouwjaarklasse 0 punten, zelfs als de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in werkelijkheid een energieprestatie had die overeenkwam met bijvoorbeeld een energielabel A. Dit had een behoorlijke invloed op de hoogte van de huurprijs en daarmee ook op de vraag of de gehuurde woonruimte in sociale of vrije huursector valt. Dit heeft vergaande gevolgen voor de huurprijsbescherming.
Maakt het uit of de verhuurder zich (niet) aan het Besluit Energieprestatie Gebouwen houdt?
Door huurders is wel het standpunt ingenomen dat dit nadelige gevolg m.b.t. de puntenwaardering van de energieprestatie, een sanctie is voor het niet tijdig verstrekken van het energielabel op grond van het Besluit Energieprestatie Gebouwen. Dit is echter onjuist, zo bevestigt ook de Hoge Raad: de wetgever heeft gekozen voor bestuursrechtelijke handhaving van de verplichting om een energielabel te verstrekken (de bestuurlijke boete). Het wel of niet verstrekken van het energielabel heeft dus geen invloed op het woningwaarderingsstelsel, zo oordeelde de Hoge Raad in r.o. 4.3.1.
Energieprestatie kan ook ná ingangsdatum huurovereenkomst worden bepaald
Hamvraag was het moment waarop het energielabel beschikbaar moest zijn om meegenomen te kunnen worden in de woningwaardering: bij aanvang van de huurovereenkomst of kon het ook op een later moment beschikbaar worden?
De handelswijze van de huurcommissie was dat een energielabel alleen meegenomen werd in de waardering als dit geregistreerd was uiterlijk op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Latere energielabels werden buiten beschouwing gelaten.
De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat dit onterecht is.:
“2.2 (…) Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs moet de energieprestatie van een woning worden gewaardeerd aan de hand van (voorheen) de energie-index of (nu) het energielabel. Het is niet nodig dat de energie-index of het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat de energie-index of het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter. Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de energie-index of het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na die datum heeft plaatsgevonden, moet de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.”
Zorg (alsnog) voor een energielabel bij geschil en/of vóór aanpassing woonruimte
Met deze uitspraak hoeven verhuurders dus niet langer te vrezen dat zij punten mislopen, als het energielabel niet beschikbaar is bij aanvang van de huurovereenkomst. Ook naderhand kan de toestand van de woning worden opgenomen en kan een energielabel worden berekend.
Wel dient het (latere) energielabel beschikbaar te zijn voor de huurcommissie dan wel kantonrechter bij de beoordeling van het geschil. Start uw huurder een geschil bij de huurcommissie over de huurprijs en heeft u geen energielabel laten registreren? Dan is het dus raadzaam om alsnog zo snel mogelijk een energielabel te laten vaststellen.
Tevens is het van belang dat de (latere) opname daadwerkelijk betrekking heeft op de feitelijke toestand van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst. Gaat u tijdens een lopende huurovereenkomst veranderingen doorvoeren die van invloed zijn op de energieprestatie en heeft u nog geen energielabel? Zorg dan dat u eerst een opname laat doen en een energielabel laat bepalen, zodat u ingeval van een geschil met uw huurder over de (aanvangs)huurprijs de juiste energieprestatie kunt aantonen. Vervolgens kunt u een nieuw energielabel laten bepalen nadat de veranderingen in de energieprestatie zijn doorgevoerd. In voorkomend geval kan dit tot een huurverhoging voor de toekomst leiden.
Positieve uitkomst voor verhuurders
Het arrest van de Hoge Raad valt dus positief uit voor verhuurders en sluit aan bij het waarderen van het woongenot, zoals de huurder dat ook daadwerkelijk genoten heeft. De waardering van de energieprestatie kan hét verschil maken voor de vraag of een woning onder het sociale huurstelsel valt of in de vrije sector. Dat heeft vergaande gevolgen voor de huurprijsbescherming en kan de verhuurder duizenden euro’s schelen.
Heeft u onlangs nog een beslissing van de huurcommissie ontvangen waarbij uitgegaan is van de bouwjaarklasse omdat het energielabel ontbrak? Of is de energieprestatie volgens u (om andere redenen) niet goed gewaardeerd? Neem dan vrijblijvend contact op met Kelly Löwik-Felt om te bespreken of het zinvol is om uw zaak voor te leggen aan de kantonrechter. U heeft daarvoor acht weken de tijd nadat de uitspraak door de huurcommissie aan u is toegezonden.
