Op 21 maart 2023 heeft de Eerste Kamer de Wet goed verhuurderschap (Wgv) aangenomen.
De wet introduceert een landelijke norm voor goed verhuurderschap, die geldt voor verhuurders én verhuurbemiddelaars van woon- of verblijfsruimte. Verhuurders (en verhuurbemiddelaars) dienen zich o.a. te onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid en ieder vorm van intimidatie. Er komen wettelijke regels over de hoogte en het uitkeren van de waarborgsom en verhuurder dient bepaalde informatie aan huurder te verschaffen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
Daarnaast geeft de Wgv gemeenten bevoegdheden om ongewenste vormen van verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan. Alle gemeenten dienen een meldpunt op te richten waar klachten ingediend kunnen worden over ongewenst verhuurgedrag. Ook kan de gemeente via een verhuurverordening gebieden aanwijzen waar een verhuurvergunning verplicht is met de mogelijkheid tot verbinden van voorwaarden. Bijvoorbeeld: aantonen hoe invulling gegeven wordt aan goed verhuurderschap, verplichten van het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan en verplichten dat de huurprijs dient te voldoen aan het woningwaarderingsstelsel.
De gemeente zal toezicht houden op de naleving van de Wgv en krijgt ook handhavingsbevoegdheden. Wanneer een verhuurder of verhuurbemiddelaar zich niet als goed verhuurder gedraagt, kan er een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal € 22.500,- bij de eerste overtreding tot maximaal € 90.000,- bij recidive binnen vier jaar. Het overtreden van de wet kan ook openbaargemaakt worden. Bij recidive kan de gemeente overgaan tot beheerovername van het pand.
Aanpassingen huurovereenkomst en werkwijze verhuurders
De wet zal per 1 juli 2023 in werking treden. Voor verhuurders en verhuurbemiddelaars betekent dit dat zij enkele aanpassingen dienen te doen aan hun werkwijze. Waar moet u op letten?
Met betrekking tot de huurovereenkomst en communicatie met huurder zijn artikel 2 en artikel 3 van de Wet goed verhuurderschap het belangrijkste artikel. Dit artikel omschrijft wat onder de wet goed verhuurderschap wordt verstaan en wat verwacht wordt van verhuurders.
Onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid
Dit houdt concreet in dat verhuurders een heldere en transparante selectieprocedure moeten hanteren. Tevens dienen er bij het openbaar aanbieden van woon-of verblijfsruimte objectieve selectiecriteria worden gebruikt en gecommuniceerd. Tot slot dient verhuurder aan afgewezen kandidaat-huurders de keuze voor de wel gekozen huurder te motiveren.
Onthouden van iedere vorm van intimidatie
Ter uitvoering hiervan, dienen verhuurders, verhuurbemiddelaars of een beheerder van woon- of verblijfsruimte in ieder geval te beschikken over een werkwijze die gericht is op voorkomen van woondiscriminatie. De werkwijze dient schriftelijk vastgelegd te worden. Medewerkers van verhuurder (e.d.) dienen geïnformeerd te worden over voorkoming van woondiscriminatie en de maatregelen. Eenieder moet kennis kunnen nemen van de geldende werkwijze.
Waarborgsom
De Wgv introduceert een nieuw wetsartikel m.b.t. de waarborgsom: artikel 7:261b BW. Tegelijkertijd verplicht de Wgv dat verhuurders zich onthouden van het in rekening brengen van een waarborgsom in strijd met dat wetsartikel.
De waarborgsom mag per 1 juli a.s. niet hoger zijn van tweemaal de kale huurprijs. Na het beëindigen van de huurovereenkomst dient de waarborgsom als hoofdregel binnen 14 dagen terugbetaald te worden aan huurder.
Is er sprake van schade die toe te rekenen is aan huurder? Of is er een betalingsachterstand? Dan dient de waarborgsom binnen 30 dagen na het einde van de huurovereenkomst te worden terugbetaald. Verhuurder mag aantoonbare gemaakte kosten voor herstel van de schade en/of de betalingsachterstand verrekenen met de waarborgsom. Voorwaarde voor de verrekening is dat verhuurder de huurder hiervan schriftelijk in kennis stelt en een volledige kostenspecificatie toestuurt aan huurder.
Huurder dient ook schriftelijk geïnformeerd te worden over deze regeling.
Schriftelijk vastleggen huurovereenkomst
Hoewel dit in veel gevallen al zal gebeuren, verplicht de wetgever om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Deze verplichting geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die met ingang van 1 juli 2023 of later zijn/ worden gesloten.
Schriftelijk verstrekken van informatie over rechten en plichten van huurder
De Wgv geeft in algemene zin aan dat er informatie moet worden over de rechten en plichten van huurder, voor zover deze informatie niet in de huurovereenkomst is opgenomen. Deze verplichting is/wordt nader uitgewerkt in een ministeriële regeling. Het gaat om de “Regeling goed verhuurderschap”. Op grond van die regeling dient huurder geïnformeerd te worden
De regeling vermeldt nog expliciet dat het doel is om huurder in algemene zin te informeren over enkele rechten en plichten, om onduidelijkheden en misstanden tegen te gaan. Het is niet de bedoeling dat een verhuurder de huurder uitputtend informeert over het gehele huurrecht en dus alle rechten en plichten waar partijen zich in concrete gevallen op kunnen beroepen. De regelingen geeft verhuurders duidelijkheid over hun verplichten en gemeenten duidelijkheid over de grenzen van hun bevoegdheden en toezicht met betrekking tot de informatieplicht.
Contactgegevens contactpunt gehuurde en meldpunt gemeente
Aan huurder moet informatie worden gegeven waar hij terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen (bijvoorbeeld een beheerder) en ook wat de contactgegevens zijn van het meldpunt waar de huurder ongewenst verhuurdersgedrag kan melden.
Servicekosten
Indien er servicekosten in rekening worden gebracht, moet huurder ook hierover schriftelijk geïnformeerd worden. Veelal zal dit (al) in de huurovereenkomst zijn opgenomen.
De Wgv bepaalt dat verhuurder zich dient te onthouden van het in rekening brengen van servicekosten in strijd met de wet. Het in rekening brengen van servicekosten dient conform artikelen 7:259 en 7:261 BW te gebeuren.
Tevens is bepaald dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst geïnformeerd moet worden over de betalingsverplichting en dat er jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt. Een huurder kon dit al verlangen, maar door de opname van deze verplichting in de Wgv kan bij niet-naleving door de gemeente worden gehandhaafd.
Overgangsregeling
De verplichting tot het verstrekken van de nodige informatie geldt niet alleen voor nieuwe huurovereenkomst vanaf 1 juli 2023, maar ook voor bestaande huurovereenkomsten. Hiervoor geldt een overgangsregeling van één jaar. Op 1 juli 2024 moeten alle huurders de informatie dus hebben ontvangen.
Het gaat om de informatie die is opgenomen in de Regeling goed verhuurderschap, de informatie over de waarborgsom, het contactpunt voor zaken rondom het gehuurde, het meldpunt bij de gemeente en de informatie over de servicekosten (artikel 2, lid 2, sub e Wgv jo. artikel 23, lid 2 Wgv).
Wat moet u doen?
Heeft u vragen over de gevolgen van de Wet goed verhuurderschap of wilt u hulp bij het implementeren van deze nieuwe wetgeving?
Neem dan vrijblijvend contact op met één van onze huurrecht advocaten Reinout van Elst of Anita Winter.
* Dit artikel is opgesteld door onze collega Kelly Löwik-Felt* die op dit moment van haar verlof geniet.
