Om de verspreiding van het coronavirus te beperken heeft de overheid verregaande maatregelen getroffen. Nu de besmettingen zijn afgenomen heeft het kabinet de maatregelen versoepeld. Zo mogen kappers vanaf 11 mei jl. hun deuren openen en restaurants vanaf 1 juni a.s. onder bepaalde voorwaarden. Ondanks de versoepeling zijn de gevolgen voor verhuurders en huurders over de afgelopen periode en de toekomstige maanden groot. Er zijn huurders die als gevolg van deze crisis een aanzienlijke daling in hun omzet hebben. De vraag is dan ook of huurders een huurverlaging kunnen bewerkstelligen.
Een pandemie in deze omvang is – gelukkig – nog niet eerder voorgekomen. Er is dan ook nog geen specifieke wet- en regelgeving of jurisprudentie die voorziet in deze situatie in het huurrecht. Op dit moment kan dan ook niet met zekerheid worden gezegd hoe rechters zullen omgaan met huurgeschillen ten gevolge van de coronacrisis.
Er zijn echter wel een aantal algemene huurrecht regels die gelden. Op grond van de wet (artikel 7:207 BW) kan een huurder alleen vermindering van de huurprijs vorderen indien er sprake is van een gebrek. Wat onder de definitie ‘gebrek’ valt blijkt niet uit de wet. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever een restrictieve toepassing hanteert. In de kern gaat het erom dat het gebrek leidt tot een vermindering van het huurgenot. Het feit dat het aantal klanten/gasten drastisch afneemt vanwege de overheidsmaatregelen die zijn getroffen in het kader van het coronavirus zal naar alle waarschijnlijkheid niet worden gekwalificeerd als een ‘gebrek’. Huurders kunnen dus in beginsel niet succesvol een vordering tot huurverlaging instellen in het kader van dit wetsartikel.
De wet kent verder het leerstuk van de ‘onvoorziene omstandigheden’ (artikel 6:258 BW). De rechter kan op vordering van de huurder of de verhuurder de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of de overeenkomst geheel ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Dat kan ook met terugwerkende kracht door de rechter worden toegewezen. Die onvoorziene omstandigheden moeten dusdanig van aard zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwacht mag worden dat de overeenkomst zonder wijzigingen of opheffing in stand wordt gelaten. Zowel de huurder als ook de verhuurder zal de coronacrisis niet hebben voorzien. Uit de jurisprudentie blijkt dat rechters terughoudend zijn bij het toepassen van de onvoorziene omstandigheden. De omzetdaling ten gevolge van de financiële crisis in 2007-2011 was bijvoorbeeld geen onvoorziene omstandigheid, maar behoorde tot het ondernemersrisico.
Een onvoorziene omstandigheid wordt dus niet snel aangenomen, maar de coronacrisis is een bijzondere omstandigheid met grote gevolgen. Een beroep op onvoorziene omstandigheden lijkt dan ook op voorhand niet kansloos te zijn. De rechter zal naar alle feiten en omstandigheden kijken van elk concreet geval. Specifieke omstandigheden en details kunnen van doorslaggevende betekenis zijn.
In de praktijk maken veel verhuurders voor verhuur van bedrijfsruimten gebruik van standaard modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ-modellen). Op basis van de ROZ huurovereenkomsten en de algemene voorwaarden mag een huurder zijn betalingsverplichting niet verminderen, opschorten of verrekenen. Indien er sprake is van een ernstige tekortkoming die aan de verhuurder kan worden toegerekend kan er van de hoofdregel worden afgeweken. Daarvan lijkt geen sprake te zijn in het geval een verhuurder als gevolg van de coronacrisis een verplichting niet kan nakomen.
Uitgangspunt is dat de huurder zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst ook bij een crisis dient na te komen. Deze verplichting kan (deels) komen te vervallen als een rechter zou beslissen dat er in zijn specifieke geval sprake is van onvoorziene omstandigheden. De huurder zal dus het initiatief moeten nemen om de vraag of er sprake is van onvoorziene omstandigheden voor te leggen. Zo lang een rechter hier niet over heeft beslist, bestaat de betalingsverplichting van de huurder. Voor woonruimte geldt een richtlijn inhoudende dat een huurachterstand van drie maanden een ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. Bij huur van bedrijfsruimte wordt door de rechterlijke macht aangesloten bij deze richtlijn, maar het is geen harde norm. De jurisprudentie is sterk casuïstisch van aard en de rechter zal bij elk concreet geval kijken naar alle feiten en omstandigheden.
Het is als huurder dan ook raadzaam om contact op te nemen met uw verhuurder om nadere werkbare afspraken te maken indien u door de coronacrisis (hopelijk tijdelijk) in betalingsproblemen bent gekomen dan wel dreigt te komen. Als verhuurder bent u niet verplicht om nadere afspraken met uw huurder te maken, maar kan het in de gegeven omstandigheden ook voor u de beste oplossing zijn.
Wij zullen de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten houden. Wilt u hierover meer weten of heeft u een specifieke vraag? Neem dan gerust contact op met Jolanda Mulder via mulder@boutadvocaten of 050 314 08 40.
