Op 24 september 2019 heeft de rechtbank Noord-Nederland een uitspraak gedaan over de juridische positie van eigenaren van kamerverhuurpanden die op 1 juli 2015 hun pand verhuurden aan drie bewoners in drie onzelfstandige kamers.
De gemeente had per deze datum de huisvestingsverordening gewijzigd waarin de vergunningplicht was uitgebreid van vier bewoners naar drie. Daardoor zijn meer woningen vergunningplichtig geworden. Een aanvraag om een vergunning wordt beoordeeld aan de hand van een omgevingstoets (leefbaarheidstoets)
Voor de bestaande gevallen (eigenaren die op 1 juli 2015 aan drie bewoners in drie onzelfstandige kamers verhuurden) had de gemeente in de verordening overgangsrecht opgenomen: zij konden tot 1 juli 2017 een vergunning aanvragen zonder dat daarbij een omgevingstoets werd uitgevoerd. Op deze wijze zouden deze eigenaren hun bestaande rechten behouden, mits zij tijdig een vergunning aanvroegen.
De rechtbank heeft in haar uitspraak van 24 september 2019 bepaald dat voor deze groep eigenaren helemaal geen vergunningplicht geldt. Dit omdat de verordening alleen voor het ‘omzetten’ van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte een vergunning eiste en niet voor het ‘omgezet houden’ daarvan. Het omzetten had bij deze eigenaren al plaats gehad vóór de inwerkingtreding van de gewijzigde huisvestingsverordening zodat de vergunningplicht voor ‘omzetten’ op hen geen betrekking had. In hun geval was enkel sprake van ‘omgezet houden’ en dit was dus niet vergunningplichtig gesteld.
Dat deze groep kamerverhuurders geen vergunning nodig had is (klaarblijkelijk) reeds aan de orde geweest bij de mondelinge behandeling van de zaak op 6 juni 2019, want op 29 juni 2019 wijzigde de gemeente de huisvestingsverordening. Met deze wijziging is het ‘omgezet houden’ ten behoeve van bewoning in onzelfstandige woonruimte waarbij minimaal drie bewoners in minimaal drie onzelfstandige woonruimten verblijven, alsnog vergunningplichtig gesteld en wel met terugwerkende kracht tot 1 juli 2015. Deze wijziging is overgenomen in de per 1 juli 2019 gewijzigde huisvestingsverordening (huisvestingsverordening 2019). Op deze datum is de huisvestingsverordening 2015 vervallen.
Gevolg van de wijziging van 29 juni 2019 is dat pandeigenaren , die op 1 juli 2015 verhuurden aan drie bewoners in drie onzelfstandige verblijven en dit na deze datum vergunningvrij mochten voortzetten, alsnog per 1 juli 2015 vergunningplichtig zijn geworden. Een dergelijke ingrijpende maatregel behoort gepaard te gaan met een behoorlijke overgangsregeling waarin deze groep eigenaren in de gelegenheid wordt gesteld alsnog (binnen een bepaalde termijn) een vergunning aan te vragen zonder dat er een omgevingstoets wordt uitgevoerd. Deze overgangsregeling ontbreekt. De vraag is hoe dit zich verhoudt tot het eigendomsrecht en het recht op vrije vestiging. Een inbreuk op (een van) deze rechten moet voldoen aan de eisen van noodzakelijkheid, evenredigheid en proportionaliteit. Voorts staat het (met terugwerkende kracht) invoeren van deze maatregel op gespannen voet met de Dienstenrichtlijn, die het invoeren van vergunningstelsels verbiedt, tenzij sprake is van een dwingende reden van algemeen belang.
De gemeente heeft met het woud aan wijzigingen van de huisvestingsverordening een situatie gecreëerd waarin het lastig is door de bomen het bos nog te zien. Feit is en blijft dat aan de kamerverhuurders, die op 1 juli 2015 hun pand verhuurden aan drie bewoners in drie onzelfstandige kamers, rechten zijn ontnomen, zonder dat er een deugdelijke overgangsregeling is getroffen. Of dit een rechterlijke toets doorstaat valt nog maar zeer te bezien.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met mr. Bertil Westers (telefoon: 050-3140840 of e-mail: westers@boutadvocaten.nl).
