De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 een oordeel gegeven over een verzoek tot huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd.[1]
In deze bijdrage zullen wij ingaan op de vraag hoe volgens de Hoge Raad de huurkorting dient te worden berekend. Ook zullen wij in deze bijdrage de knelpunten duiden en toelichten waarom het berekenen van de huurprijsvermindering niet een eenvoudige invuloefening betreft. Voor de leesbaarheid van deze bijdrage volgen wij de chronologische volgorde van de berekening, zoals vastgesteld door de Hoge Raad.
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de coronamaatregelen een reden kunnen zijn voor huurprijsvermindering. Als het gelijk verdelen van het nadeel dat het gevolg is van de coronamaatregelen rechtvaardig wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs worden berekend op grond van de vastelastenmethode, aldus de Hoge Raad. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de verschuldigde huurprijs dient te worden verminderd.
De vastelastenmethode kent volgens de Hoge Raad de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Stap 1. Percentage huur/vaste lasten
De eerste stap betreft het vaststellen van de overeengekomen huurprijs en de termijn waarover de huurprijs periodiek verschuldigd is.
De Hoge Raad stelt dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. Dit betekent dat als de huurprijs per maand of kwartaal verschuldigd is, bij het berekenen van de huurprijsvermindering daar bij kan worden aangesloten.
De opvatting dat moet worden gekeken naar de overeengekomen huurprijs in het huurcontract delen wij niet. Wij zijn van mening dat moet worden gekeken naar de (netto) huurprijs op dat moment. De overeengekomen huurprijs in het huurcontract kan immers afwijken van de door huurder verschuldigde huurprijs.
Vervolgens moet het totaalbedrag aan vaste lasten in kaart worden gebracht. Dit roept de vraag op: wat moet worden beschouwd als ‘vaste last’?
In de regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: ‘TVL’) wordt een definitie gegeven van het begrip ‘vaste lasten’:[2]
“Bij de berekening (van de TVL, red.) zijn de volgende kostensoorten beschouwd als vaste lasten: de afschrijvingen op vaste activa en de overige bedrijfskosten. Onder de afschrijvingen op vaste activa wordt door het CBS verstaan de waardevermindering van duurzame productiemiddelen, zoals machines, gebouwen, vervoermiddelen en software, als gevolg van normale slijtage en voorzienbare economische veroudering. Onder de overige bedrijfskosten vallen de bedrijfskosten die niet betrekking hebben op de inkoopwaarde van de omzet, de arbeidskosten en de afschrijvingen op vaste activa.”
Gelet op de definitie van de term vaste lasten in de TVL zou betoogd kunnen worden dat afschrijvingskosten te kwalificeren zijn als een vaste last. Dat hier verschillend over wordt gedacht blijkt uit een vonnis van de rechtbank Amsterdam, waarin de afschrijvingskosten inventaris niet werden aangemerkt als vaste last omdat dit volgens de rechtbank niet duidt op uitgaven.[3]
De Hoge Raad geeft in zijn arrest echter geen omschrijving van de term ‘vaste last’ en neemt als uitgangspunt de daadwerkelijke vaste lasten. Over wat nu wel of niet als een vaste last wordt beschouwd, zal nog wel gediscussieerd gaan worden.
Nadat de vaste lasten zijn vastgesteld, dient de huurprijs vervolgens te worden uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
Voorbeeld
In de situatie waarin de maandelijkse huurprijs € 4.500,- bedraagt en het totaal aan vaste lasten in die maand € 25.000,-, komt dat neer op een percentage van 18%.
Stap 2. TVL-toerekening op de huurprijs
De tweede stap betreft het vaststellen van de TVL die de huurder over de periode waarin huurprijsvermindering wordt verzocht heeft ontvangen.
Indien de huurder aanspraak kan maken op de TVL, dan wordt de met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken afgetrokken van het bedrag van de huurprijs.
Voorbeeld
Stel dat de huurder in het hiervoor genoemde voorbeeld aanspraak heeft kunnen maken op € 10.000,- aan TVL, dan wordt 18% hiervan in mindering gebracht op de huurprijs van € 4.500,-, zodat de aangepaste huur na TVL-toerekening (4.500 – 1.800 =) € 2.700,- bedraagt.
Stap 3. Omzet in de coronaperiode & referentieomzet
De derde stap betreft het berekenen van het percentage aan omzetdaling. Hiervoor dient de omzet in de corona-periode (de lagere omzet) te worden vergeleken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet).
In het geval er geen referentieomzet voorafgaand de coronapandemie voorhanden is omdat het bedrijf bijvoorbeeld toen nog niet open was, kan de lagere omzet worden vergeleken met opgestelde prognoses.[4]
Voorbeeld
Bij een behaalde lagere omzet van € 20.000,- en referentieomzet van € 100.000,-, komt het percentage aan omzetdaling neer op een percentage van 80%.
Stap 4. Nadeel uit verstoring waardeverhouding
De laatste stap is dan dat het nadeel als gevolg van de coronapandemie (wat leidt tot een verstoring van de waardeverhouding) gelijk wordt verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting dient vervolgens als volgt te worden berekend volgens de formule:
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Voorbeeld
In ons voorbeeld bedraagt 50% van het nadeel: (4.500 – 1.800) x 80% x 50% = € 1.080.
De te betalen huur daalt van € 4.500,- naar (4.500 – 1.080 =) € 3.420.
Dat betekent een korting op de huurprijs van 24%.
Positie van de verhuurder
De huurder kan onder omstandigheden aanspraak maken op huurkorting wegens verminderde omzet in verband met de coronapandemie. De Hoge Raad heef geoordeeld dat de verhuurder en de huurder het nadeel van een omstandigheid als de coronapandemie gelijk moeten verdelen. De huurder kan het gehuurde niet overeenkomstig de huurovereenkomst gebruiken en de verhuurder kan het gehuurde niet overeenkomstig de huurovereenkomst ter beschikking stellen. Dit is een omstandigheid die kan leiden tot een aanpassing van de huurprijs waardoor de huurder minder hoeft te betalen. De verhuurder krijgt hierdoor minder huurinkomsten en kan deze pijn in beginsel niet ergens anders neerleggen.
Van dit ‘in beginsel’ kan echter worden afgeweken. De verhuurder dient dan (onderbouwd) te stellen dat een gelijke verdeling in de omstandigheden van dit specifieke geval niet redelijk is. Een argument dat daarvoor pleit, zou naar onze mening kunnen zijn dat de huurinkomsten de enige inkomsten van de verhuurder zijn waarmee hij zijn hypotheekrente dient te betalen. Het enkele feit dat de verhuurder de pijn niet ergens anders kan neerleggen is onvoldoende.
Wij adviseren de verhuurder een berekening van de huurprijsvermindering op grond van de vastelastenmethode die afkomstig is van de huurder aandachtig te bestuderen. Een huurder zal een berekening (uiteraard) in zijn voordeel opstellen. Er valt echter bijna altijd wel iets over op te merken, bijvoorbeeld of iets wel of niet als een vaste last kan worden beschouwd of over het percentage omzetdaling.
Mocht u als huurder aanspraak willen maken op huurprijsvermindering of heeft uw huurder hierop aanspraak gemaakt en wilt u als verhuurder advies? Neem dan contact met ons op.
[1] Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
[2] Staatscourant 2020, nr. 34295.
[3] Rechtbank Amsterdam 25 november 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:6579.
[4] Rechtbank Noord-Holland 21 april 2021 ECLI:NL:RBNHO:2021:3181 en Rechtbank Noord-Holland 25 mei 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:4259
