De coronacrisis en huur van bedrijfsruimte 

De coronacrisis en huur van bedrijfsruimte 

In verschillende huurrechtelijke geschillen is door de rechter geoordeeld dat de beperkende overheidsmaatregelen[1] als gevolg van de coronacrisis moet worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid, waardoor de verhuurder van een bedrijfsruimte (van bijvoorbeeld een restaurant, café of hotel) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.

Eerder schreef mijn kantoorgenoot Anita Winter al over de gevolgen voor de huurovereenkomst en de mogelijkheid van gedeeltelijke huurvermindering naar aanleiding van het eerste vonnis gewezen in een bodemprocedure door de kantonrechter van de rechtbank Den Haag.

Inmiddels beginnen de contouren zichtbaar te worden in de rechtspraak.[2] In deze bijdrage worden de belangrijkste overwegingen (opnieuw) in kaart gebracht.

• In beginsel is de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en maatschappij, een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Hierdoor is de verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur) uit balans geraakt;
• in geval van onvoorziene omstandigheden rust er in beginsel op partijen de verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomsten te komen zodat herstel van het evenwicht kan worden bereikt. Lukt partijen dit niet, dan is het aan de rechter om hier een beslissing over te nemen[3];
• de huurder dient niet enkel te stellen maar zo nodig te bewijzen dat sprake is van een omzetdaling die het gevolg is van door de overheid in verband met de coronacrisis getroffen maatregelen. Hierbij wordt als uitgangspunt genomen dat – nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis – het niet redelijk is dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld.

Ten aanzien van de hoogte van de door de rechter toegepaste huurkorting staat voorop dat daarvoor vooralsnog geen maatstaf voor bestaat zodat deze enigszins arbitrair zijn. Uit rechtspraak blijkt wel dat de tegenvaller in beginsel gelijkelijk over partijen dient te worden verdeeld, zodat in zaken waarin de onderneming niet kon worden geëxploiteerd vanwege de coronacrisis, de huurprijs met 50% dient te worden verminderd.

Schematisch komt het voorgaande op het volgende neer:

oorspronkelijke huurprijs – (omzetdaling als gevolg van de coronacrisis in % ÷ 2) = gewijzigde huurprijs

De vraag is vervolgens of in die verdeling ook rekening moet worden gehouden met bijvoorbeeld de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW).

De rechtbank Amsterdam is van oordeel dat bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs de verkregen NOW buiten beschouwing moet worden gelaten.[4] Deze tegemoetkoming maakt in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet maar betreft een tegemoetkoming om bij te dragen in de loonkosten. Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot.

De eerder genoemde rechtbank Amsterdam en rechtbank Overijssel oordelen dat de TLV, dat verband houdt met de huur, wél bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs moet worden betrokken door deze bij de omzet te betrekken. De TLV is namelijk bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot.[5]

Inmiddels zijn de navolgende vragen aan de Hoge Raad gesteld:[6]

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

De vraag is of de Hoge Raad later dit jaar met concrete handvatten gaat komen waar de praktijk mee uit de voeten kan.

[1] Zoals gedwongen sluitingen, verplicht reserveren en de anderhalve meter richtlijn.

[2] Gerechtshof Amsterdam 14 september 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604), Rechtbank Amsterdam 15 december 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:6951), Rechtbank Den Haag 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:461) en Rechtbank Gelderland 2 februari 2021 (ECLI:NL:RBGEL:2021:479).

[3] Rechtbank Amsterdam 9 maart 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:937).

[4] Rechtbank Amsterdam 9 maart 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:937).

[5] Rechtbank Overijssel 8 april 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:1502).

[6] Rechtbank Limburg 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982).