Naast mijn werkzaamheden als advocaat, word ik door de rechtbank regelmatig aangesteld als curator in een faillissement. Het kan gaan om het faillissement van een natuurlijk persoon, maar meestal gaat het om een failliet bedrijf. De failliete bedrijven huren vaak bedrijfsruimte om hun activiteiten uit te voeren. Over het algemeen duurt het dan niet lang totdat de verhuurder zich bij mij meldt om te vragen hoe het nu verder moet met de huurovereenkomst. Hoe (snel) kan ik opzeggen? Wat gebeurt er met de achterstallige huur en de huur tijdens het faillissement? In deze blog leg ik je dit uit en ook wat je (een volgende keer) kunt doen om de hoogte van de huurachterstand te beperken.
Hoe krijg ik de bedrijfsruimte terug?
In een faillissement zal er vaak sprake zijn van een achterstand in de huurbetalingen. Als verhuurder wil je voorkomen dat die huurachterstand nog verder oploopt en wil je de bedrijfsruimte zo snel mogelijk weer verhuurbaar hebben. Hoe regel je dit?
Het opzeggen van de huurovereenkomst door de verhuurder is tijdens een faillissement vrij eenvoudig: je stuurt een e-mail naar de curator, legt uit dat je de verhuurder bent en geeft daarbij aan dat je opzegt op de kortst mogelijke termijn. In de huurovereenkomst zal over het algemeen een opzegtermijn van één jaar zijn opgenomen. Tijdens faillissement geldt echter een speciale opzeggingsregel die te vinden is in artikel 39 van de Faillissementswet. In de praktijk betekent dit dat er een opzegtermijn geldt van drie maanden. Voor het geval er geen sprake is van een achterstand en de huur al verder dan drie maanden vooruit is betaald, mag er niet eerder worden opgezegd dan tegen het einde van de periode waarvoor huur is betaald.
De curator zal de opzegging bevestigen en hij/zij zal er vervolgens voor moeten zorgen dat de bedrijfsruimte uiterlijk op de opzegdatum opgeleverd wordt aan de verhuurder.
Hoe zit het dan met de huur(achterstand)?
Een volgende vraag die verhuurders vaak hebben: krijg ik nog wel betaald? Als verhuurder zit je er natuurlijk niet op te wachten dat je (nog eens) drie maanden onbetaald de bedrijfsruimte ter beschikking moet stellen aan de curator. Ook daarvoor heeft artikel 39 van de Faillissementswet een speciale regeling. De huur die verschuldigd is nadat het bedrijf failliet is verklaard, is een zogeheten boedelschuld. Wat heb je hier als verhuurder aan?
In het faillissement zijn er verschillende categorieën aan schulden te onderscheiden. Twee daarvan bespreek ik hierna.
Faillissementsschulden
Er zijn schulden die voorafgaand aan het faillissement zijn gemaakt, zoals de huurachterstand tot datum faillissement. Dit noemen we (pre)faillissementsschulden. Binnen deze categorie wordt weer onderscheid gemaakt tussen:
- Preferente schulden: hiervan is sprake als er een wettelijk recht van voorrang op de vordering rust, namelijk: retentierecht, pandrecht, hypotheekrecht, algemeen voorrecht of bijzonder voorrecht (bijvoorbeeld de fiscus, het UWV en werknemers).
- Concurrente schuldeisers: alle schuldeisers die geen voorrang hebben of achtergesteld zijn.
- Achtergestelde schuldeisers: hiervan is sprake als partijen zijn overeengekomen dat de vordering van deze schuldeiser een langere rang inneemt tegenover andere schuldeisers.
De rangorde is wettelijk bepaald.
De huurachterstand tot datum faillissement is een concurrente faillissementsschuld. De vordering van de huurachterstand dient “ter verificatie” bij de curator te worden ingediend. De curator controleert de vordering en neemt deze vervolgens mee bij de behandeling en afwikkeling van het faillissement.
Indienen kan door opgave te doen bij de curator van de openstaande vordering met bijvoeging van de huurovereenkomst en openstaande facturen (of ander bewijs waaruit de huidige huurprijs/huurachterstand blijkt). De curator zal deze vordering bevestigen en laten plaatsen op de lijst van voorlopig erkende schuldeisers. Vorderingen die op deze lijst geplaatst zijn, zullen worden meegenomen bij een eventuele uitkering in het faillissement.
De (concurrente) faillissementsschulden hebben echter een lage rang en worden in de praktijk bijna nooit voldaan. Als er al iets wordt uitbetaald, is dat over het algemeen slechts een klein percentage.
Boedelschulden
Daarnaast zijn er ook schulden die ontstaan nadat het faillissement is uitgesproken, zoals de huur vanaf datum faillissement. Het zijn schulden die door en in het faillissement zijn ontstaan. Deze schulden worden boedelschulden genoemd.
Boedelschulden kunnen op drie manieren ontstaan. Een van die manieren is dat de wet dit bepaalt. Voor de huur verschuldigd na het uitspreken van het faillissement, is dat het geval en wel in artikel 39 Faillissementswet.
Boedelschuldeisers hebben een rechtstreekse aanspraak op de boedel en hoeven hun schulden niet te verifiëren bij de curator, zoals bij faillissementsschulden wel nodig is. Ze hebben voorrang op uitbetaling van hun schuld boven alle faillissementsschulden. Het voordeel voor de verhuurder is dus dat de kans op uitbetaling van de huur verschuldigd na het uitspreken van het faillissement (een boedelschuld), over het algemeen veel groter is dan de uitbetaling van de huur verschuldigd voorafgaand aan het faillissement (een concurrente faillissementsschuld).
Wel is het zo dat de faillissementskosten – waaronder het salaris van de curator – als eerste worden betaald uit de boedel. Daarna worden de boedelschuldeisers (waaronder dus de huur na faillissement) voldaan. Als er vervolgens nog geld over is, wordt dit conform rangorde verdeeld over de (pre)faillissementsschuldeisers.
Heb je hulp nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst, wil je je huidige huurovereenkomst laten controleren (o.a. op faillissementssituaties) of speelt er een conflict met (ver)huurder of curator? Neem dan contact met mij op via 050-3140840 of lowik@boutadvocaten.nl voor een vrijblijvend gesprek.
Kan het ook nog anders lopen?
Wanneer een bedrijf failliet is verklaard, zijn er verschillende scenario’s die zich daarna kunnen voortdoen:
- De activiteiten van de onderneming zijn al gestaakt of de curator staakt de activiteiten (vrijwel) onmiddellijk. Als de verhuurder de huurovereenkomst nog niet opzegt of opgezegd heeft, zal de curator dit over het algemeen snel doen. De curator zal op de einddatum van de huurovereenkomst de bedrijfsruimte aan de verhuurder moeten opleveren. Dit is het scenario dat hiervoor op hoofdlijnen is uitgewerkt.
- De activiteiten zijn nog niet gestaakt en de curator zet de activiteiten (tijdelijk) voort. Gedurende de opzegtermijn (of langer als er niet direct wordt opgezegd) kan de curator nog gebruik maken van de bedrijfsruimte voor het uitoefenen van de bedrijfsactiviteiten. Dit zal er in het algemeen toe leiden dat er meer geld beschikbaar komt in de boedel, waardoor de kans op een hogere uitkering aan de schuldeisers toeneemt. Afhankelijk of er een doorstart plaatsvindt, levert de curator de bedrijfsruimte op aan de verhuurder of aan de doorstarter.
- De activiteiten zijn wel of niet gestaakt en er vindt een doorstart plaats. De curator zal in de meeste gevallen proberen een doorstart te bereiken. Bij voorkeur van een nog actief bedrijf. Een actief bedrijf levert voor de boedel – en daarmee voor de gezamenlijke schuldeisers – het meeste op. In sommige gevallen zou er een indeplaatsstelling kunnen worden overeengekomen, maar meestal worden er tussen de doorstarter en de verhuurder nieuwe afspraken gemaakt. De curator spreekt dan vaak met de doorstarter af dat als die afspraken toch niet mogelijk blijken, de doorstarter verantwoordelijk is voor de ontruiming en oplevering aan de verhuurder. Hoewel je als verhuurder in de meeste gevallen niet zonder meer verplicht bent de doorstarter als nieuwe huurder te accepteren, levert dit wel voordelen op: doordat er snel een nieuwe huurder is, komen de huurinkomsten sneller binnen. De doorstarter gaat immers weer regulier huur betalen, al dan niet tegen een hogere huurprijs.
Kan ik vooraf iets doen om de hoogte van de huurachterstand te beperken?
Om het risico dat je als verhuurder met een huurachterstand blijft zitten te beperken, zijn er een aantal dingen die je bij het sluiten van de huurovereenkomst kunt overeenkomen:
- Je kunt de huurder een waarborgsom van een x aantal maanden huur laten betalen, bijvoorbeeld drie maanden. Hierdoor creëer je een mogelijkheid om de huurachterstand te verrekenen met de betaalde waarborgsom. Wel is het van belang om alert te blijven op het moment dat een huurachterstand ontstaat, zodat de huurachterstand de hoogte van de waarborgsom niet of zo min mogelijk overschrijdt.
- Je kunt de huurder vragen om een bankgarantie af te geven ter grootte van een x aantal maanden huur. Ook deze kan – net als de waarborgsom – gebruikt worden als verrekeningsmogelijkheid.
- Je kunt een andere partij (natuurlijk persoon of rechtspersoon) zich garant laten stellen voor de verschuldigde huur. Bij verhuur aan een B.V. zou dat bijvoorbeeld de bestuurder in privé kunnen zijn.
Wat moet je als verhuurder nu concreet doen bij het faillissement van je huurder?
Concreet zal je in ieder geval de volgende stappen moeten ondernemen:
- Neem contact op met de curator en zeg de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte op de korts mogelijke termijn op en vraag om een bevestiging daarvan. Dit kun je per e-mail doen.
- Stuur een kopie van de huurovereenkomst mee.
- Is er al sprake van een huurachterstand? Vermeld de hoogte van de huurachterstand en stuur de openstaande facturen of ander bewijs mee waaruit de huurachterstand blijkt. Verzoek aan de curator om deze vordering op de lijst van voorlopig erkende schuldeisers te plaatsen.
- Dien na oplevering van de gehuurde bedrijfsruimte de vordering in voor de huurachterstand vanaf datum faillissement. Vermeld hierbij dat het om een boedelschuld op grond van artikel 39 van de Faillissementswet gaat.
Kom je er niet uit of heb je andere vragen op het gebied van huurrecht of faillissementsrecht? Neem ook dan contact met mij op via 050-3140840 of lowik@boutadvocaten.nl en dan help ik je graag verder.
