Per 1 juli 2024 treden zowel de Wet vaste huurcontracten als de Wet betaalbare huur in werking.
Wet vaste huurcontracten
Met de Wet vaste huurcontracten worden huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm. Voor bepaalde categorieën van personen kan er wel nog een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten, onder andere bij studenten die afkomstig zijn uit een andere gemeente in Nederland of uit het buitenland. De volledige lijst van categorieën is opgenomen in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten. Ook kan er nog steeds gebruik gemaakt worden van doelgroepcontracten, waarmee een verhuurder een huurovereenkomst eenvoudiger kan opzeggen (dit staat los van de overeengekomen duur van de overeenkomst).
De Wet vaste huurcontracten voorziet ook in een nieuwe opzeggingsgrond voor de verhuurder bij verkoop van de woning (artikel 7:274 lid 1, sub h jo. lid 7 BW) en een uitbreiding van het begrip “eigen gebruik” voor bloed- of aanverwanten in de eerste graad (artikel 7:274g BW).
Wet betaalbare huur
De Wet betaalbare huur reguleert de middenhuur en maakt het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit de ‘oude’ sociale huursector verplicht voor de verhuur van woonruimte met een waardering tot en met 186 punten (€ 1.157,95 per 1-7-2024). Er is sprake van het laagsegment (sociale huur), middensegment (middenhuur) en hoogsegment (huurwoning in de vrije sector). Het wordt voor alle huurcontracten (ook de vrije sector) mogelijk om een voorstel tot huurprijsverlaging bij de Huurcommissie in te dienen op grond van artikel 7:254 BW. De aanvangshuurprijs blijft leidend om te bepalen in welk segment een woning hoort, tenzij de (aanvangs)huurprijs wordt verlaagd door voortschrijdend inzicht of ingrijpen van de Huurcommissie, rechter of gemeente. Voor de servicekostenafrekening kunnen huurders uit de vrije sector nu ook bij de Huurcommissie terecht. Wel geldt er in beide gevallen (huurprijsverlaging en servicekosten) een overgangsregeling voor huurovereenkomsten gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur.
Het WWS wordt zelf ook gemoderniseerd, in het bijzonder het WWS voor onzelfstandige woonruimte. Dit wordt zoveel mogelijk gelijkgetrokken naar de waardering van zelfstandige woonruimte. Wijzigingen hebben verder betrekken op de invoering/wijziging van diverse prijsopslagen bij monumenten en nieuwbouw, zwaardere weging van energielabels, waardering van warmte en koelte, een limitatieve lijst van waardering van voorzieningen in keuken en badkamer, betere waardering van buitenruimte, verdwijnen van renovatiepunten, aangepaste waarderingen van parkeerplekken en laadpalen. Daarnaast wordt de definitie voor zelfstandige woonruimte aangescherpt. Deze wijzigingen zijn terug te vinden in het Besluit huurprijzen woonruimte en het Besluit modernisering van het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Op de website van de Huurcommissie kunt u de juiste huurprijs berekenen.
De Wet betaalbare huur wijzigt verder de Wet goed verhuurderschap, die sinds 1 juli 2023 geldt. Er wordt een verplichting opgenomen voor verhuurder om de puntentelling te verstrekken bij aanvang van de huurovereenkomst, inclusief de vermelding van eventuele prijsopslagen en de duur daarvan. Ook komt er een verbod om boven de maximale huurprijs volgens het WWS te verhuren zolang de kwaliteit van de woonruimte lager dan 187 punten is (laag of middensegment). Nieuw is ook een verbod op huurverhogingen in strijd met de wettelijk vastgestelde maximaal toegestane huurverhogingspercentages. De gemeente krijgt de bevoegdheid om hierop te handhaven. Naar aanleiding van een motie uit de Eerste Kamer treden deze verplichting en het verbod pas per 1 januari 2025 in werking. Hierdoor hebben verhuurders en gemeente de tijd om de wijzigingen door te voeren. Ook geldt er een overgangsregeling voor huurovereenkomsten die vóór inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur zijn gesloten.
Heeft u vragen over de gevolgen van deze wetswijzigingen voor uw situatie? Neemt u dan vooral vrijblijvend contact op met een van onze huurrecht advocaten Kelly Löwik-Felt, Anita Winter of Reinout van Elst.
