In deze bijdrage bespreken wij – aan de hand van literatuur, jurisprudentie en praktijkervaring – welke mogelijkheden de pachter tot zijn beschikking heeft als hij de bestemming, inrichting of gedaante van het gepachte wil wijzigen en in hoeverre de verpachter hem hierin kan dwarsbomen. Eerst schetsen we het juridisch kader, mede aan de hand van de parlementaire geschiedenis. Vervolgens werken we dit uit aan de hand van enkele voorbeelden en sluiten we deze bijdrage af met enkele uitspraken van Pachtkamers en Grondkamers.
Wat is pachtrecht?
Het pachtrecht is een bijzondere vorm van agrarisch recht en regelt pachtovereenkomsten, waarbij een verpachter agrarische grond en opstallen in gebruik geeft aan een pachter tegen een pachtsom. Het verschilt van huur doordat er specifieke agrarische regels gelden, zoals een maximale prijs, verplichte registratie bij de Grondkamer en extra bescherming voor de pachter. In het pachtrecht spelen regelmatig vragen over de wijziging van bestemming, inrichting en gedaante van verpacht onroerend goed. Artikel 7:348 lid 1 BW bepaalt:
“De pachter is niet bevoegd de bestemming, inrichting of gedaante van het gepachte geheel of gedeeltelijk te veranderen, dan na schriftelijke toestemming van de verpachter, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de pacht zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.”
De bepaling is grotendeels gelijk wat al gold onder het oude recht (artikel 30 lid 1 Pachtwet) met dien verstande dat de zinssnede “tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de pacht zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan maakt en verwijderd” is toegevoegd.
Het juridisch kader omtrent pachtrecht
Pachtovereenkomsten, met name uiteraard de reguliere overeenkomsten, zijn duurovereenkomsten waarbij pachter en verpachter soms al enkele generaties een contractuele relatie met elkaar hebben. Het landbouwbedrijf anno 2025 is volstrekt niet meer te vergelijken met een bedrijf uit – pakweg – de jaren ’60. Steekwoorden in dit verband zijn o.a. mechanisering, schaalvergroting, automatisering en intensivering. Een pachter die niet met zijn tijd is meegegaan zal over het algemeen geen levensvatbaar bedrijf kunnen overdragen aan zijn kinderen en het zou onwenselijk zijn als de verpachter alle initiatieven van de pachter om zijn bedrijf verder te ontwikkelen, zou kunnen blokkeren. De pachter moet hier een zekere speelruimte hebben.
De wet gaat ervan uit dat als de pachter de bestemming, inrichting of gedaante van het gepachte wil wijzigen, hij daarvoor schriftelijk toestemming vraagt van de verpachter. De ratio van deze bepaling is – en dat is de keerzijde van de verpachter die alles tegenwerkt – dat als je de pachter volkomen vrij zou laten, er dan een situatie kan ontstaan die in hoge mate afwijkt van wat er is overeengekomen, en in het Nederlands rechtssysteem geldt nu eenmaal als uitgangspunt dat je gebonden bent aan wat je bent overeengekomen. Daarom bepaalt de wet dat als de verpachter geen toestemming wil geven, de pachter zich tot de grondkamer kan wenden met het verzoek om een vervangende machtiging te verlenen.
De grondkamer moet daarbij toetsen of de verandering noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gepachte en de verpachter daartegen geen (steekhoudende) zwaarwegende bezwaren kan inbrengen. Wij vinden dat wel een afgewogen regeling, omdat de grondkamer met de belangen van beide partijen rekening moet houden. Daarbij is de grondkamer bevoegd om aan een machtiging voorwaarden te verbinden of daarbij een last op te leggen. De verpachter kan vragen om de pachtprijs te verhogen als de veranderingen daartoe aanleiding geven.
Voorbeelden uit de praktijk
Het is ons niet bekend hoeveel machtigingsverzoeken jaarlijks bij de grondkamers worden ingediend. In onze advocatenpraktijk hebben wij er zelden mee te maken. Dat beeld wordt bevestigd als wij kijken naar de gepubliceerde uitspraken van de Centrale Grondkamer (te vinden op www.RVO.nl). Over dit onderwerp zijn slechts acht uitspraken gepubliceerd. Eén zaak staat ons nog bij van meer dan twintig jaar geleden, waarbij een nieuwe generatie pachters een ligboxenstal wilde bouwen en de verpachter dwarslag. De machtiging is overigens wel verleend.
Misschien komt dit doordat verreweg de meeste plannen van pachters ook in het belang van de verpachters zijn en rationeel handelende verpachters daarom snel toestemming geven. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:
- het aanleggen van drainage;
- het dempen van een sloot om twee onrendabele perceeltjes samen te voegen.
Verder hebben wij de indruk dat veel bedrijfsgebouwen inmiddels eigendom zijn van de pachter. Dat geeft geen “gedoe” over onderhoud en de pachter hoeft ook geen toestemming te vragen als hij iets wil veranderen. Hoe dan ook: blijkbaar wordt er weinig geprocedeerd over machtigingsverzoeken.
Schriftelijke toestemming bij pacht
Wij adviseren om bij het vragen van schriftelijke toestemming dit altijd te doen aan de hand van een offerte. Zo weet de verpachter welke kosten worden gemaakt. Dit is uiteraard ook van belang in het kader van het melioratierecht, de vergoeding bij het einde van de pacht.
In de praktijk komt het regelmatig voor dat er wel toestemming wordt gevraagd, maar dat deze niet op schrift wordt gesteld. Mocht er later onenigheid ontstaan, dan heeft de pachter een bewijsprobleem.
Wat als er helemaal geen toestemming wordt gevraagd? Dat levert een tekortschieten van de pachter op, oftewel wanprestatie. Uit de jurisprudentie blijkt dat hierover vaak wordt geprocedeerd omdat verpachters via deze route proberen van hun pachter af te komen met een ontbindingsvordering. Dat lukt meestal niet, omdat er wordt geoordeeld dat er weliswaar wanprestatie is gepleegd, maar dat dit onvoldoende ernstig is om de overeenkomst te ontbinden. Daarentegen zal de overeenkomst wél worden ontbonden als de verpachter reële landbouwkundige bezwaren heeft tegen een eigenmachtige verandering. Een voorbeeld hiervan is een uitspraak van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem (07-02-2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BV7854) over de verhuur van een als woonruimte bestemd appartement voor recreatieve doeleinden.
Wat wordt precies verstaan onder “bestemming, inrichting en gedaante”? De wetsgeschiedenis en jurisprudentie zijn hier duidelijk over:
- Bestemming : het overeengekomen gebruik, bijvoorbeeld grasland of bouwland, of een schuur bestemd voor de opslag en verwerking van bloembollen. Ga je op het grasland lelies telen of in de bollenschuur champignons kweken, dan zijn dat wijzigingen van de bestemming.
- Inrichting en gedaante : de feitelijke gesteldheid van het gepachte, zoals het aanbrengen van zonnepanelen of het dempen van een sloot.
Wij adviseren om wijzigingen altijd schriftelijk vast te leggen, liefst met een offerte erbij. Dit zorgt voor duidelijkheid richting de verpachter, helpt bij de beoordeling van het melioratierecht (vergoeding bij het einde van de pacht) en voorkomt bewijsproblemen bij conflicten. Mondelinge afspraken leveren in de praktijk vaak discussie op.
Jurisprudentie over het pachtrecht
Nevenactiviteiten en machtiging grondkamer
De landbouw is, zoals gezegd, volop in ontwikkeling. Een van de ontwikkelingen is het opstarten van een tweede tak, bijvoorbeeld een boerencamping, een boerderijwinkel of een B&B. Dit zijn uiteraard geen landbouwactiviteiten. Zou een pachter hiervoor een machtiging kunnen krijgen?
Wij hebben de indruk dat grondkamers hier terughoudend mee zijn. Een van de gepubliceerde uitspraken ging over een melkveehouder die ijs wilde verkopen en een extra deur wilde plaatsen. Enerzijds oordeelde de Grondkamer dat het verkrijgen van neveninkomsten op een klein bedrijf in het landbouwbelang is en dat ijsverkoop geen agrarische activiteit is, maar de machtiging werd niet verleend omdat de noodzaak (om extra inkomsten te genereren) niet was aangetoond.
Wij kunnen ons voorstellen dat bij het verlenen van een machtiging ook wordt gekeken naar de mate waarin de aard van het gepachte wordt gewijzigd. Als het gaat om zaken die bij het einde van de pacht zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt, dan is daar weinig op tegen.
Gebouwen en areaal
Verder komt het regelmatig voor dat een pachter van een hoeve ook zelf grond in eigendom of erfpacht heeft of nog een andere verpachter heeft. Dan kan zich het geval voordoen dat de pachter een loods of aardappelschuur wil bouwen gebaseerd op de totale behoefte van het bedrijf en de verpachter daar bezwaar tegen maakt, met als motivering dat, als de pacht eindigt, hij een veel te groot gebouw moet overnemen in relatie tot de omvang van het gepachte.
- In een uitspraak uit 1998 werd de machtiging niet verleend omdat de Centrale Grondkamer vond dat geen acht kon worden geslagen op de omstandigheid dat de pachter een areaal erfpachtgrond in gebruik had.
- In een latere uitspraak (2014) werd machtiging gevraagd voor een loods met opslagruimte en daar werd wél rekening gehouden met het areaal dat de pachter duurzaam in gebruik had.
Dat lijkt ons de juiste benadering, omdat de verpachter in financiële zin niet wordt benadeeld als hij bij het einde van de pacht een relatief groot gebouw moet overnemen. Artikel 7:350 lid 2 BW (het melioratierecht) bepaalt immers dat de vergoeding bij het einde van de pacht niet kan overtreffen het bedrag waarmee de waarde van het gepachte is verhoogd; er wordt daarbij geen rekening gehouden met het grotere areaal. De pachter loopt dus het risico dat hij een deel van zijn investering niet terugkrijgt. Verder was opmerkelijk dat de Centrale Grondkamer oordeelde dat de inrichting van de loods verplaatsbaar was en daarom buiten het bestek van de machtiging viel.
Omschakeling naar agrarisch natuurbeheer
Ook is er bij het Pachthof enkele keren geprocedeerd over pachters die omschakelden op agrarisch natuurbeheer.
- In een arrest uit 2009 (ECLI:NL:GHARN:2009:BJ5920) werd geoordeeld dat een pachter hiervoor toestemming van de verpachter of vervangende toestemming van de Grondkamer had moeten vragen. De pachtovereenkomst werd ontbonden tegen het einde van de lopende termijn en de pachter kreeg nog de gelegenheid om de onkruiddruk terug te brengen.
- In een arrest uit 2012 (ECLI:NL:GHARN:2012:BW3499) kwam het Hof tot de conclusie dat het feit dat de pachter voor een deel van zijn areaal een beheersovereenkomst had afgesloten geen wanprestatie was, omdat de bestemming van het gepachte niet was gewijzigd.
Uit deze uitspraken kunnen wij afleiden dat steeds moet worden gekeken naar:
- de bestemming van het gepachte
- de mate waarin daarvan wordt afgeweken
- in hoeverre de verpachter daarvan financieel nadeel ondervindt
Wij gaan ervan uit dat vrijwillige maatregelen in het kader van het GLB, waarbij landbouwgrond tijdelijk uit productie wordt genomen, op dezelfde manier zullen worden beoordeeld.
Overige uitspraken
De overige gepubliceerde uitspraken van de Centrale Grondkamer gaan over zaken waarvan wij ons afvragen waarom er überhaupt over is geprocedeerd. Een voorbeeld is het geval van een pachter die in zijn schuur een omkleed- en bedrijfsruimte moest inrichten om aan wettelijke voorschriften te voldoen. Die uitspraak kun je doortrekken naar het voldoen aan andere wettelijke verplichtingen, zoals bufferstroken langs watergangen.
Conclusie: liever zekerheid dan risico
Wij hebben de indruk dat de huidige regeling in de praktijk zelden tot problemen leidt. Tegelijkertijd constateren wij dat er vaak geen toestemming of vervangende machtiging wordt gevraagd, terwijl dit achteraf soms wél noodzakelijk blijkt te zijn. De jurisprudentie laat zien dat dit sterk casuïstisch wordt beoordeeld.
Ons advies is daarom om in twijfelgevallen altijd toestemming van de verpachter of, bij gebreke daarvan, een vervangende machtiging bij de Grondkamer te vragen. Beter een beslissing van de Grondkamer dat machtiging niet nodig is, dan een ontbinding door de Pachtkamer wegens wanprestatie!
Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen over het pachtrecht of over een machtiging bij de Grondkamer? Neem gerust contact met ons op via het contactformulier; onze pachtrecht advocaten in Groningen staan klaar om u verder te helpen.
