Erfpacht versus pachtrecht
In een eerdere blog bespraken wij de gevolgen van een wijziging van bestemmingen binnen het pachtrecht. Daarbij stond de vraag centraal wat dit betekent voor pachtovereenkomsten en agrarische ondernemers. Als onderdeel van ons werk binnen het agrarisch recht leggen wij in dit artikel de nadruk op het einde van de erfpacht. Hoewel de begrippen pacht en erfpacht vaak door elkaar worden gehaald, gaat het om totaal verschillende rechtsfiguren.
Erfpacht in de agrarische praktijk
Veel landbouwers hebben een areaal landbouwgrond in erfpacht. Grote erfverpachters zijn onder meer de Staat, ASR en kerkelijke instellingen, maar ook particulieren geven regelmatig grond in erfpacht uit. Het komt regelmatig voor dat erfpachters denken dat hun rechten en verplichtingen grotendeels hetzelfde zijn als bij pacht. Dit is echter niet het geval. Pacht is een persoonlijk recht waarvan de rechten en verplichtingen, zeker bij reguliere pacht, nauwkeurig in de wet zijn vastgelegd. Erfpacht is een zakelijk recht, waarbij contractsvrijheid vooropstaat. Het Burgerlijk Wetboek bevat slechts enkele dwingende bepalingen. Verder zijn de afspraken uit de notariële akte, waarin het erfpachtcontract is vastgelegd of gewijzigd, leidend.
Een advocaat agrarisch recht kan in dit soort situaties duidelijk maken welke rechten en verplichtingen gelden en voorkomen dat er misverstanden ontstaan over de verschillen tussen pacht en erfpacht.
Duur van het erfpachtrecht
Bij het vestigen van een erfpachtrecht zijn partijen vrij om afspraken te maken over de duur. In de praktijk wordt erfpacht vrijwel altijd aangegaan voor minimaal 26 jaar. Dat heeft te maken met de pachtwetgeving, waarin is bepaald dat bij erfpachtcontracten met een duur korter dan 25 jaar de regels van reguliere pacht van toepassing zijn, inclusief de bepalingen omtrent de hoogst toelaatbare pachtprijs. Er bestaan nog oude erfpachtcontracten die eeuwigdurend zijn, maar in de meeste nieuwere contracten is een bepaalde duur met een einddatum overeengekomen.
Verlenging: geen automatische doorloop
In sommige erfpachtcontracten is opgenomen dat de erfpachter na het verstrijken van de termijn recht heeft op verlenging. Soms gebeurt dit via een optierecht of een bepaling dat de eigenaar eerst met de voormalige erfpachter gaat onderhandelen. Dit werkt anders dan bij een pachtovereenkomst. Bij reguliere pacht wordt een overeenkomst automatisch verlengd met zes jaar, tenzij een van de partijen opzegt. Bij erfpacht geldt: zodra de termijn verstreken is, is de erfpacht geëindigd. Alleen wanneer contractueel afspraken zijn gemaakt over verlenging of onderhandelingen, kan een nieuwe overeenkomst worden uitonderhandeld. Daarbij geldt volledige contractsvrijheid: de eigenaar kan een hogere canon vragen, aanvullende voorwaarden stellen of een andere insteek kiezen.
Wanprestatie en beëindiging
Indien de erfpachter wanprestatie pleegt, kan de eigenaar de erfpacht opzeggen. Dit moet via een deurwaardersexploot en wordt ingeschreven bij het Kadaster. Rust er een hypotheek op het erfpachtrecht, dan wordt de opzegging ook betekend aan de bank. De wet bepaalt dat de eigenaar kan opzeggen als de erfpachter meer dan twee jaar achterloopt met de betaling van de canon of de erfpachtvoorwaarden in ernstige mate schendt.
De systematiek verschilt wezenlijk van het pachtrecht. Wanneer een verpachter een pachtovereenkomst opzegt en de pachter het daar niet mee eens is, kan hij bezwaar maken en moet de verpachter naar de Pachtkamer. Bij erfpacht moet de eigenaar naar de rechtbank om te laten verklaren dat het erfpachtrecht is geëindigd en dat de erfpachter moet ontruimen. In dergelijke procedures spitst de discussie zich vaak toe op de vraag of er daadwerkelijk sprake is van twee jaar betalingsachterstand of een ernstige schending van de erfpachtvoorwaarden.
Bij conflicten rondom erfpacht of pachtrecht is het inschakelen van een advocaat agrarisch recht raadzaam. Deze kan procederen bij de rechtbank of de Pachtkamer en belangen van agrarische ondernemers optimaal behartigen.
Waardebepaling bij einde erfpacht
Wanneer een erfpachter moet vertrekken, heeft hij recht op vergoeding van de waarde van het erfpachtrecht per de einddatum. Hierop mag de eigenaar nog verschuldigde bedragen in mindering brengen. De waardebepaling is complex, omdat erfpachtcontracten sterk van elkaar verschillen qua duur, canon en aanvullende voorwaarden. In geval van een geschil zal de rechtbank vaak deskundigen benoemen, maar dit is geen eenvoudige klus door het gebrek aan vergelijkbare transacties.
Conclusie: voorkom onnodige risico’s
Het blijft voor erfpachters onzeker wat een procedure over beëindiging of waardebepaling oplevert. De veiligste route is het tijdig betalen van de canon en het zorgvuldig naleven van de verplichtingen. Daarmee wordt voorkomen dat de grondeigenaar aanleiding heeft om de erfpacht op te zeggen.
Binnen het agrarisch recht zien wij regelmatig dat geschillen voorkomen kunnen worden door vroegtijdig deskundig juridisch advies in te winnen. Neem vrijblijvend contact op met Piet Stehouwer of een van onze andere advocaten agrarisch recht, wanneer u vragen heeft over erfpacht of pachtrecht.
