Non-conformiteit en verborgen gebreken bij de aankoop van een woning
Dat had de verkoper wel mogen vertellen. Dit is wat veel mensen denken als ze na de aankoop van een woning een gebrek ontdekken. Maar had de verkoper jou inderdaad op dat gebrek moeten wijzen? Of had je misschien zelf beter moeten opletten?
Voor de meeste mensen is de aan- of verkoop van een woning geen alledaagse praktijk. Er zijn vaak een hoop zaken die aandacht vragen en in de huidige overspannen huizenmarkt moeten beslissingen vaak snel worden genomen. Niet gek dus dat grote gebreken vaak pas na de aankoop worden ontdekt. Voor wiens rekening komt zo’n gebrek dan en welke factoren spelen daarbij een rol? Deze vraag staat in menig juridische kwestie centraal. Vaak wordt in een dergelijke situatie door de koper een beroep gedaan op non-conformiteit.
In deze blog zullen de (belangrijkste) aspecten aan bod komen die hierbij van belang zijn, namelijk: het normaal gebruik, de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper. Tot slot zal kort de rol van een contractuele uitsluiting worden behandeld.
Juridische kwalificatie
In de wet is bepaald dat een gekochte woning moet beantwoorden aan de overeenkomst. Een koopwoning beantwoordt niet aan de overeenkomst als de woning gelet op de aard van de woning en mededelingen van de verkoper niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
De koper mag in ieder geval verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
Het niet bezitten van de eigenschappen die een koper mocht verwachten kan zowel betrekking hebben op het ontbreken van gewenste eigenschappen als op de aanwezigheid van ongewenste eigenschappen. Het ontbreken van een gewenste eigenschap of het bestaan van een ongewenste eigenschap wordt ook wel een ‘gebrek’ genoemd.
Het begrip: ‘normaal gebruik’
Het begrip ‘normaal gebruik’ moet geobjectiveerd worden uitgelegd. Dit betekent dat niet wordt uitgegaan van hetgeen de koper persoonlijk als normaal beschouwt, maar van wat naar algemene maatstaven als normaal kan worden aangemerkt. Het gebruik heeft betrekking op het feitelijk gebruik, zoals het bewonen van een woning. Over de invulling van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt veel geprocedeerd omdat er geen eenduidige definitie bestaat en de invulling sterk afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.
In algemene bewoordingen komt het volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad aan op de betekenis die partijen hier naar gangbaar spraakgebruik aan mochten toekennen. Normaal gebruik betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
De onderzoeksplicht van de koper
De koper van een woning heeft een onderzoeksplicht. In beginsel kan de koper niet over gebreken klagen als hij op het punt van het betreffende gebrek niet een redelijke mate van onderzoek heeft verricht wanneer dit wel van hem werd verwacht. Het gaat namelijk niet alleen om wat de koper daadwerkelijk verwacht van de woning, maar ook om wat hij op grond van alle omstandigheden van het geval had mogen verwachten.
Zo kan bijvoorbeeld van een koper van een oude woning eerder worden verwacht dat hij voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek laat uitvoeren dan van een koper van een relatief nieuwe woning. Ook als er aanwijzingen zijn voor een gebrek moet de koper nader onderzoek doen. Als er bijvoorbeeld vochtplekken zichtbaar zijn in de woning mag van de koper worden verwacht dat hij onderzoekt of er sprake is van een lekkage.
De mededelingsplicht van de verkoper
De verkoper van een woning heeft een mededelingsplicht om de koper te informeren over de eigenschappen van de woning. De Hoge Raad heeft meermaals geoordeeld dat partijen die met elkaar onderhandelen, zich in een rechtsverhouding bevinden die wordt beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit kan in sommige gevallen betekenen dat de verkoper verplicht is om de koper te informeren over eigenschappen van de betreffende zaak.
Een mededelingsplicht zal in beginsel aan de orde zijn wanneer de verkoper bekend is met een bepaalde eigenschap van de woning en de verkoper weet (of moet weten) dat die eigenschap voor de koper relevant is bij de beslissing om de woning te kopen. Hierbij spelen de factoren als de (on)deskundigheid en de professionaliteit van beide partijen alsmede de mogelijkheid van partijen om onderzoek te doen een rol.
Wat weegt zwaarder: de onderzoeksplicht of de mededelingsplicht?
Het kan voorkomen dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden en de verkoper zijn mededelingsplicht. De vraag die zich dan voordoet is: welke plicht weegt zwaarder?
Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de mededelingsplicht in beginsel voor de onderzoeksplicht van de koper gaat. Dit betekent dat een verkoper die zijn mededelingsplicht heeft geschonden in het algemeen niet aan de koper kan tegenwerpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan.
Uitzonderingen op deze hoofdregel zijn mogelijk, maar in de praktijk komen uitzonderingen nauwelijks voor, omdat deze regel juist is ontwikkeld om de onvoorzichtige koper te beschermen. De mate van de schending van beide plichten kan een rol spelen bij de afweging welke plicht zwaarder weegt.
Koopovereenkomst NVM
Bij verkooptransacties tussen consumenten wordt vaak het model koopovereenkomst van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna: NVM) gebruikt. In het model koopovereenkomst is een afwijkende riscoverdeling wat betreft de aansprakelijkheid van de verkoper opgenomen. Dit ligt besloten in zogenoemde exoneratie- en garantiebedingen. Dergelijke bedingen kunnen invloed hebben op hetgeen de koper mocht verwachten van de zaak en in hoeverre de verkoper is aan te spreken op grond van non-conformiteit. Het is dus van belang om altijd goed na te gaan wat partijen met elkaar zijn overeengekomen in de koopovereenkomst.
De beoordeling of de verkoper met succes aansprakelijk kan worden gesteld voor verborgen gebreken is in elke situatie sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zit u met een juridische kwestie rondom gebreken aan een woning die u heeft verkocht of gekocht? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten.
