In onder meer de bouw- en vastgoedpraktijk worden afspraken met regelmaat informeel gemaakt: via WhatsApp, e‑mail of conceptdocumenten. Maar wanneer ben je écht gebonden? De Rechtbank Rotterdam gaf onlangs een duidelijk signaal af: een prijsafspraak alleen is onvoldoende. Het vonnis bevat waardevolle lessen voor iedereen die regelmatig onderhandelt over grote commerciële projecten.
De achtergrond: gesprekken over chalets voor een recreatiepark
De uitspraak draait om een chaletbouwer die ruim € 305.000,- vorderde van twee projectvennootschappen. Volgens de bouwer was er een overeenkomst tot stand gekomen voor de bouw van ongeveer 62 chalets voor een nieuw recreatiepark. De projectvennootschappen zouden deze overeenkomst niet zijn nagekomen, waardoor schade zou zijn ontstaan.
Sinds 2022 waren partijen met elkaar in gesprek:
- De chaletbouwer stuurde verschillende prijsvoorstellen en eenzijdige opdrachtbevestigingen.
- De projectvennootschappen vroegen om aangepaste offertes, technische specificaties en bouwopties.
- De plannen hingen bovendien af van besluitvorming bij de gemeente.
Hoewel er op een bepaald moment prijsovereenstemming werd bereikt, bleek later dat dit slechts een “stap 1” was binnen het grotere geheel van voorwaarden die nog onduidelijk waren.
De juridische kernvraag: was er überhaupt een overeenkomst?
De chaletbouwer stelde dat een mondeling akkoord en latere correspondentie samen een bindende overeenkomst opleverden. Zij wees daarbij onder meer op:
- een WhatsApp‑bericht van gedaagden (“Voor € 1.100 per m² heb je de opdracht”),
- het feit dat de projectvennootschappen de chalets op hun website hadden geplaatst,
- en het ontbreken van protest tegen de door de chaletbouwer opgestelde opdrachtbevestigingen.
De rechtbank beoordeelde dit echter anders, aan de hand van:
- artikel 6:217 BW (aanbod en aanvaarding)
- artikel 3:33–3:35 BW (de wils‑ en vertrouwensleer)
- de Haviltex‑maatstaf
Daaruit volgt dat het niet alleen gaat om wat partijen zeggen, maar vooral om wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen mochten afleiden.
Waarom géén overeenkomst? De belangrijkste overwegingen van de rechtbank
- Prijsafspraak was niet genoeg
De mededeling “stap 1 is gezet” maakte duidelijk dat er méér nodig was dan alleen een prijsafspraak. Andere essentialia — leveringsvoorwaarden, technische omschrijving, garanties, bouwbesluit‑normen — waren nog niet uitgekristalliseerd. Partijen waren daarover nog in gesprek.
- Het verzoek om een offerte wijst juist op een nog niet gesloten deal
De projectvennootschappen vroegen de chaletbouwer meermalen om “netjes te offreren”. Een offerte is in het normale spraakgebruik een voorstel en geen bevestiging van een reeds gesloten overeenkomst, zo impliceert de rechtbank.
- Opdrachtbevestigingen waren eenzijdig en niet getekend
De door de chaletbouwer opgestelde documenten vermeldden: “bedankt voor de mondelinge opdracht”, maar bevatten lege handtekeningenblokken en meldden dat de offerte 2 weken geldig bleef. Dat wijst op een nieuw aanbod, niet op een eerder aanvaard contract.
- Wachten op gemeentelijke toestemming
Uit de mails bleek dat gedaagden zich niet wilden binden zonder duidelijkheid van de gemeente. Intenties zijn geen contractuele verplichtingen.
- Ook de latere mail “ik heb een mondeling akkoord gegeven” redde de chaletbouwer niet
De rechtbank oordeelde dat dit akkoord slechts de prijs betrof, niet de volledige opdracht. De overige voorwaarden stonden nog open.
Oordeel rechtbank: geen overeenkomst, dus vorderingen afgewezen
Omdat er geen overeenkomst was, kon er ook geen sprake zijn van wanprestatie.
De rechtbank wees álle vorderingen van de chaletbouwer af. Daarnaast werd de chaletbouwer veroordeeld tot betaling van € 12.820,- aan proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
Deze uitspraak laat zien hoe snel misverstanden kunnen ontstaan in complexe commerciële trajecten. Wilt u zeker weten dat uw overeenkomsten wél rechtsgeldig en sluitend tot stand komen? Of zoekt u advies bij een lopend geschil?
- Tijdens kantooruren ben ik bereikbaar onder nummer 050 – 314 0840
- Of stuur mij een e-mail via homan@boutadvocaten.nl
Neem gerust contact met mij op. Ik denk graag met u mee — of het nu gaat om het opstellen van contracten, het begeleiden van onderhandelingen of het voeren van procedures.
Praktijklessen
Deze uitspraak biedt waardevolle lessen voor ondernemers, bouwbedrijven en projectontwikkelaars:
- Maak expliciet wanneer u zich wél wilt binden. Zet erbij dat afspraken “onder voorbehoud” zijn, indien dat zo is.
- Leg vast welke voorwaarden nog openstaan. Dit voorkomt dat losse berichten later worden gezien als akkoord.
- Wees voorzichtig met WhatsApp en e‑mail. Ze kunnen juridische betekenis hebben, maar zelden voldoende voor complete overeenkomsten.
- Onderteken pas wanneer de essentialia rond zijn en zorg dat beide partijen daadwerkelijk tekenen.
- Communiceer duidelijk over afhankelijkheden zoals vergunningen of financiering.
De tekst van de uitspraak vindt u op deze pagina.
