Sinds 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) van kracht. De wet brengt een aantal veranderingen met zich en beoogt de bouwkwaliteit te verbeteren en positie van de opdrachtgever te versterken.
In deze bijdrage staan wij stil bij een aantal privaatrechtelijke aspecten uit de Wkb.
Gebreken na oplevering
Aan artikel 7:758 BW is een vierde lid toegevoegd, waarin is bepaald dat bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk blijft voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. Met andere woorden: als de aannemer kan bewijzen dat de opdrachtgever een bepaald gebrek bij oplevering heeft ontdekt of het gebrek niet aan hem is toe te rekenen, dan kan de aannemer mogelijk ontsnappen aan aansprakelijkheid.
Voor de inwerkingtreding van deze nieuwe wet kon de aannemer met succes stellen dat een gebrek redelijkerwijs bij oplevering door de opdrachtgever onderkend had kunnen worden). Dat is een belangrijk verschil ten opzichte van de regels bij gebreken na oplevering van vóór de Wkb. Het ligt op de weg van de aannemer om te stellen en – bij betwisting – te bewijzen dat de opdrachtgever het gebrek bij de oplevering heeft ontdekt.
Dit zwaardere aansprakelijkheidsregime heeft uitgestelde werking en geldt voor aannemingsovereenkomsten die zijn overeengekomen na 1 januari 2024.
Bij consument-opdrachtgevers kan niet worden afgeweken van de aansprakelijkheidsverdeling. Bij professionele opdrachtgevers kan dat wel als dit uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst is opgenomen.
“Verzwaring” waarschuwingsplicht aannemer
Aan artikel 7:754 BW is een tweede lid toegevoegd, dat deels dwingendrechtelijk van aard is:
“Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.”
Het doel van deze toevoeging is een aangescherpte aansprakelijkheid van de aannemer als de aannemer niet schriftelijk en ondubbelzinnig waarschuwt voor onjuistheden in de opdracht en de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst.
Uit de parlementaire geschiedenis van de Wkb blijkt dat de aanscherping niet tot doel heeft de reikwijdte van de waarschuwingsplicht te verruimen. Daardoor zou het kunnen dat, net zoals nu het geval is, een mondelinge waarschuwing mogelijk voldoende zou kunnen zijn als de waarschuwing maar voldoende duidelijk en ondubbelzinnig is en voldoende bewezen kan worden door deze bijvoorbeeld schriftelijk vast te leggen. Duidelijk is dat aannemers er goed aan doen om schriftelijk en ondubbelzinnig te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht en de gevolgen, zodat aan de wettelijke verplichting wordt voldaan.
Opleverdossier
Op grond van artikel 7:757a BW dient de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, een dossier aan de opdrachtgever te verstrekken met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk.
Het opleverdossier dient gegevens en bescheiden te bevatten die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en daarmee verband houdende uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:
- tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
- gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
Wanneer wordt voldaan aan het verstrekken van bescheiden die een volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer? Het is nog onduidelijk wat de sanctie is op het niet naleven van deze nieuwe verplichting Als het opleverdossier bijvoorbeeld een vereiste is voor een juiste oplevering van het bouwwerk, dan zou door de opdrachtgever kunnen worden betoogd dat er geen sprake is van een oplevering. Loopt dan ook een eventuele overschrijding van de bouwtijd door en mag de opdrachtgever/consument bij de bouw van een woning gebruikmaken van het recht maximaal 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn(en) en in depot te storten bij de notaris? Uitspraken van rechters zullen gaan uitwijzen hoe zwaar de sanctie bij het niet naleven van het verstrekken van een opleverdossier zal worden.
Dit nieuwe artikel is van regelend recht zodat partijen daar in de overeenkomst van mogen afwijken. Ons advies aan aannemers is om in de overeenkomst af te wijken van de wet en hetgeen is bepaald in artikel 7:757a BW bij zowel professionele opdrachtgevers alsmede consument-opdrachtgevers en aansluiting te zoeken bij het doel van de regeling, te weten: het verstrekken van nuttige informatie ten aanzien van het bouwwerk.
Schriftelijke informatieplicht zekerheid
De hierna te bespreken schriftelijke informatieplicht geldt alleen voor de bouw van een woning voor consument-opdrachtgevers.
Op grond van het nieuwe artikel 7:765a BW dient de aannemer de consument-opdrachtgever te informeren over het afdekken van risico’s. De aannemer dient de consument-opdrachtgever te informeren over financiële zekerheden voor de nakoming van zijn verplichtingen bij de uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken.
De consument-opdrachtgever is pas gebonden aan de overeenkomst als aan de informatieplicht is voldaan. Deze nieuwe verplichting roept de nodige vragen op. Stel dat de consument-opdrachtgever de informatie pas tijdens de bouw van de aannemer ontvangt en deze informatie de opdrachtgever niet bevalt, kan de consument-opdrachtgever dan nog stellen niet gebonden te zijn aan de overeenkomst en onverschuldigd aan de aannemer te hebben betaald Ook hier zullen uitspraken van rechters in zaken waarin dit aan bod komt uitsluitsel moeten geven.
De Informatieverplichting geldt voor alle overeenkomsten voor de bouw van een woning voor consument-opdrachtgevers die zijn aangegaan na 1 januari 2024.
5%-regeling
Een andere wijziging die ook alleen voor de bouw van woningen voor consumenten geldt, heeft betrekking op het storten van het depot.
Het recht om de laatste 5% van de aanneemsom in depot te storten bestaat al een tijd. Dat bedrag wordt in beginsel voor een periode van drie maanden in depot gezet. Wat opdrachtgevers niet altijd weten is dat zij zich na die periode nog op een opschortingsrecht kunnen beroepen als de opleveringspunten nog niet zijn hersteld of als er nieuwe gebreken ontstaan na oplevering. De aannemer dient hier de opdrachtgever na één maand en voor twee maanden na de oplevering op te wijzen en te vragen aan de opdrachtgever of hij/ zij hiervan gebruik wil maken. De aannemer dient van het bericht dat hij stuurt aan de opdrachtgever een kopie aan de notaris te sturen.
De notaris maakt het bedrag in depot over naar de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van de oplevering, tenzij de consument-opdrachtgever kenbaar heeft gemaakt gebruik van het opschortingsrecht te willen maken.
Heeft u vragen over de gevolgen van deze wetswijzigingen voor uw situatie? Neemt u dan vrijblijvend contact op met een van onze bouwrecht advocaten, mr. R.A. (Reinout) van Elst of mr. A.C. (Anita) Winter.
